23 Maio 2023
Vista área sobre a linha de Cascais.
CONCELHOS DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA
1T 2018 – 4T 2019
Tabela 1.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa, entre 1T 2018 e 4T 2019.
1T 2020 – 4T 2021
Tabela 1.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa, entre 1T 2020 e 4T 2021.
1T 2022 – 4T 2022
Tabela 1.3 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa, entre 1T 2022 e 4T 2022.
As Tabelas 1.1, 1.2 e 1.3 [valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise] demonstram que o valor das habitações na Área Metropolitana de Lisboa (AML) subiu de forma consistente. Ao ponto de podermos verificar que em 17 dos 18 municípios da AML, se terem registado máximos históricos no 4º trimestre de 2022 (a exceção foi Alcochete).
Mas... é igualmente evidente que, apesar da valorização consistente dos preços das habitações na AML, o ritmo a que ela acontece vem diminuindo. Há apenas 7 concelhos (num total de 18) onde a valorização entre 1T 2020 e 4T 2021 foi superior à valorização entre 1T 2018 e 4T 2019. São eles Alcochete, Mafra, Sesimbra, Seixal, Vila Franca de Xira, Palmela e Moita.
Quando analisamos os dados da Pordata a resposta parece ser clara: durante 2022 e 2021 a valorização mais significativa do solo na AML ocorreu em municípios com menor densidade populacional. Alcochete e Palmela têm menos de 150 habitantes por km2. Sesimbra 268, Mafra 300, e Vila Franca 432. Deixo-lhe alguns termos de comparação: Odivelas e Lisboa rondam os 5.500 habitantes por km2, Amadora ultrapassa os 7.000.
Durante a pandemia os preços cresceram mais em zonas menos densas da AML. Em áreas periurbanas, usualmente caraterizadas por um povoamento mais disperso, e até por algumas semelhanças com as zonas rurais. O que vai ao encontro da ideia que o senso-comum tanto produziu perante os efeitos da Covid-19: que as pessoas têm demonstrado disponibilidade para trocar centralidade por espaço.
Para finalizar, as evoluções mais significativas entre o primeiro e o quarto trimestre de 2022 aconteceram na Moita e no Barreiro, onde os preços da habitação subiram respetivamente 18,7% e 17,5%. Sendo de registar que as características destes municípios já não se enquadram na dinâmica mencionada nos parágrafos anteriores.
Ponte 25 de Abril e o Rio Tejo vistos da margem norte, em Alcântara (Lisboa).
Por Jason Briscoe.
FREGUESIAS DO CONCELHO DE LISBOA
1T 2018 – 4T 2019
Tabela 2.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa, entre 1T 2018 e 4T 2019.
1T 2020 – 4T 2021
Tabela 2.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa, entre 1T 2020 e 4T 2021.
1T 2022 – 4T 2022
Tabela 2.3 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa, entre 1T 2022 e 4T 2022.
Quando se olha para as Tabelas 1.1, 1.2 e 1.3 [valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise], percebe-se que não se pode dizer que, em 2020 e 2021, Lisboa tenha experimentado uma valorização transversal e sustentada (ainda que, na cidade no seu todo, os preços da habitação tenham subido 5.9% neste período). Aquilo que mais importa sublinhar é que, ao contário do que o discurso corrente pode sugerir, não se pode falar da capital de uma forma homogénea. As suas 24 freguesias e os seus 100km2 de área representam um território cheio de heterogeneidade, onde encontramos dinâmicas muito distintas.
E se as descidas de valor em 2020 e 2021 (anos mais afetados pela pandemia) na Misericórdia e em Santa Maria Maior são facilmente relacionados com a dificuldade em rentabilizar imóveis usados para fins turísticos, não posso deixar de partilhar que, nestas tuas freguesias, o peso atual das habitações dedicadas ao Alojamento Local corresponde, respetivamente a 47,4% e 71,3% do número de habitações usadas para o seu fim convencional. São números que não vejo ninguém discutir e sobre os quais me ocorre dizer duas coisas:
Que o Alojamento Local na sua globalidade não pode ser avaliado e julgado à luz da realidade de duas freguesias (que é a única coisa que poderia dizer depois de, no parágrafo anterior, ter chamado à atenção para a heterogeneidade da capital);
Que é absolutamente incrível como é que se permitiu estes números e que, mesmo ignorando o impacto brutal que é ter o centro de Lisboa parcialmente obliterado de uma identidade e vida própria, não se perceba que – businesswise – a descaraterização do centro da cidade a tornará menos apelativa no médio prazo, nomeadamente aos olhos de quem mais tem disponibilidade para consumir e investir.
Não quero despender muito tempo a falar em Marvila, mas não posso ignorar esta aberração estatística. Convido os leitores a lerem o que escrevi em Junho de 2022. Ao mesmo tempo que copio um parágrafo que publiquei originalmente em Janeiro de 2020:
De referir que entre o primeiro e o quarto trimestre de 2022, para além de Marvila, São Vicente Ajuda e Campo e Ourique alcançaram valorizações superiores a 15%.
