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Antes de mais: o que é uma cidade?

Uma cidade não é apenas um conjunto de edifícios, ruas e pessoas. É um território organizado, pensado e regulado a partir de opções coletivas, traduzidas em instrumentos de planeamento que procuram equilibrar funções, necessidades e usos ao longo do tempo. O Plano Diretor Municipal (PDM), os planos de urbanização e os planos de pormenor são mecanismos através dos quais uma comunidade decide como quer viver, crescer e organizar o seu espaço.

Uma autarquia tem autoridade para deliberar sobre o uso do edificado e do solo numa determinada área. Cabe a ela assegurar a coerência entre o território existente, a população residente, as infraestruturas disponíveis e os equipamentos coletivos que dão suporte à vida urbana. Quando, por exemplo, uma escola é projetada, ela tem como propósito servir uma dada população, estimada, entre outras coisas, a partir de uma delimitação geográfica e da contabilização do número de unidades residenciais.

O planeamento existe para servir a população. Antecipa impactos, evita conflitos de usos e garante que decisões individuais não geram efeitos coletivos indesejáveis. Curiosamente, o discurso público está repleto de referências ao planeamento. Fala-se dele quando se discutem transportes, densidades, expansão urbana ou, ainda há pouco tempo, a propósito da nova lei dos solos e da reclassificação simplificada de terrenos rústicos em urbanos.

Mas, perante casos concretos, essa preocupação parece esbater-se. O que se proclama publicamente, em abstrato, e se multiplica em artigos de opinião e entrevistas, tende a ser relativizado ou esquecido quando a realidade exige a sua aplicação prática.

É legítimo exigir coerência entre discurso e ação política e uma definição clara daquilo que aceitamos — ou não — enquanto política urbana.

Pode um executivo camarário afirmar a habitação como prioridade e, em simultâneo, permitir que até 10% do parque habitacional seja afeto a alojamento turístico?

Sabe mesmo o que é uma casa?

Uma casa, do ponto de vista legal e urbanístico, é um imóvel licenciado para um uso específico: a habitação. Essa qualificação não é abstrata nem arbitrária; resulta de atos concretos — enquadramento no planeamento territorial, licenciamento, emissão de uma autorização de utilização — e traduz uma opção coletiva sobre a função que aquele espaço deve cumprir na cidade.

De um imóvel destinado à habitação espera-se que seja o lar de alguém. Pressupõe a ideia de quotidiano, permanência e vida privada. Sem prejuízo, naturalmente, de as pessoas poderem ter uma, duas ou mais residências, uma casa de férias ou fim-de-semana. O que está em causa é a função para a qual o imóvel foi concebido, licenciado e integrado no tecido social e urbano.

É essa função habitacional que está subjacente à localização e ao dimensionamento dos edifícios, à organização dos bairros e à existência dos equipamentos, infraestruturas e serviços que os servem. Quando um imóvel é utilizado de forma sistemática para alojamento turístico, com elevada rotatividade — sendo que o próprio regime jurídico do AL refere “períodos inferiores a 30 dias” — a sua função prática afasta-se daquela para a qual foi legalmente concebido, ainda que essa atividade seja permitida e regulada por lei.

Quando se multiplicam casas às quais é dada esta utilização distinta, o afastamento da função habitacional deixa de ser apenas individual. Passa a afetar um edifício, um bairro, ou uma freguesia. E há bairros e freguesias de Lisboa onde esse impacto é hoje evidente.

A distinção entre uso habitacional e atividade económica de alojamento temporário é clara. E é precisamente isso que a jurisprudência parece reconhecer: que o AL não se confunde com habitação, colidindo com o uso urbanístico legalmente atribuído a um imóvel destinado a fins habitacionais. Ou seja, a legalidade de uma atividade económica não altera, por si só, a função urbanística do espaço onde é exercida.

Veja-se o que declara um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça sobre o AL:
“No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”.

Tão ou mais importante do que tudo isto, e perante a atual crise de acesso à habitação, importa relembrar dois factos essenciais.

1. O AL concorre diretamente com a habitação pela mesma oferta de casas.
2. O AL contribui para uma subida artificial dos preços da habitação.

Artificial porquê?
Na medida em que sujeita o valor das casas a mecanismos de formação de preço próprios de uma atividade económica baseada em fluxos de caixa de natureza hoteleira. Em última análise, o valor de mercado de uma casa resulta de um múltiplo das rendas que esse imóvel pode gerar quando afeto ao arrendamento habitacional. Isto é, quando é usado para aquilo que uma casa, por definição, serve: ser a residência de alguém.

Quando um imóvel é transfigurado em alojamento turístico, o rendimento potencial que pode gerar é, expectavelmente, muito superior ao que poderia gerar no arrendamento habitacional, o único compatível com a função urbanística que lhe está atribuída. Essa diferença de rendimento projeta-se inevitavelmente nos preços, contagiando o mercado envolvente.

Como sabotar uma discussão?


“(...) o alojamento local não é um bicho-papão, não é o alojamento local que vai tirar a habitação às pessoas (...)”

Fátima Duarte, vereadora na Câmara Municipal da Nazaré (2023)
[reunião ordinária da autarquia, citação retirada da ata]

Rita Neves: “Mas há a questão também do acesso à habitação, não é, portanto, de… de se limitar as novas licenças, precisamente para garantir que as casas estão acessíveis para habitação permanente”

Nuno Piteira Lopes: “Sim, mas… o problema da habitação não se vai… não se vai resolver por essa via. O problema da habitação vai-se resolver construindo mais casas. Porque se as casas estão caras é porque a oferta disponível é pouca.”

Nuno Piteira Lopes, então vereador e vice-presidente da Câmara Municipal de Cascais e atual presidente (2024)
[entrevista ao Podcast “Chave na mão” do Jornal Expresso]

“(...) o problema da falta de habitação não se prende com o Alojamento Local (...)”

Bruno Mascarenhas, vereador da Câmara Municipal de Lisboa (2025)
[artigo publicado no Diário de Notícias]

Estas citações, ordenadas cronologicamente, são – todas elas, sem exceção – reproduções literais do discurso dos seus autores, cujas fontes o leitor pode comprovar através das hiperligações acessíveis na própria transcrição.
E foram proferidas em contextos em que estava em causa, inequivocamente, o impacto do AL no acesso à habitação.


Conforme se pode verificar pelas declarações anteriores, tornou-se recorrente ouvir políticos (mas também empresários, dirigentes associativos ou profissionais do setor imobiliário) afirmar que o AL não é o responsável pelas dificuldades no acesso à habitação. Esta ideia, expressa em termos absolutos — “o alojamento local não é a causa” — sugere que se pretende concluir que o AL é o único e exclusivo responsável pelos elevados preços da habitação.

A crise de acesso à habitação — como qualquer outra crise — não tem uma causa única. Exigir que o AL ou qualquer outro fator seja o “único responsável” é uma condição absurda, que conduz invariavelmente a uma de duas coisas: não se faz nada ou não se faz o suficiente.

A pergunta séria não é se o AL explica sozinho a crise (formulação tola, com intuito de desinformar, que – inexplicavelmente – costuma escapar ao contraditório); é se o AL acrescenta pressão ao mercado residencial e, portanto, se deve ser tratado como um fator entre outros. E a evidência empírica é clara a esse respeito.
 

Em Portugal, estudos de universidades e centros de investigação independentes identificam uma correlação positiva entre a expansão do AL e o aumento dos preços da habitação, com efeitos particularmente expressivos em cidades como Lisboa e Porto. O mesmo padrão é encontrado em múltiplos estudos internacionais, conduzidos por universidades europeias e norte-americanas, que avaliam o impacto do alojamento de curta duração sobre rendas e preços.

Bastará também entrevistar uma amostra de agentes imobiliários a operar em Lisboa para perceber que a existência de uma licença AL é valorizada, e tanto mais apreciada quanto mais elevados forem os rendimentos exibidos nos relatórios gerados pelo Airbnb (ou por outra plataforma dedicada ao short-term rental) relativos a uma dada unidade turística.

Ora, é exatamente isso que um AL é: uma unidade turística a operar num estabelecimento que foi edificado e licenciado para ser a residência de alguém. E se em alguns sítios do país isso não representa um obstáculo relevante ao acesso à habitação, Lisboa não é, com toda a certeza, um desses lugares.

Todas aquelas citações têm em comum o aparente desconhecimento de um dado elementar:

o AL é uma atividade económica que tem lugar em espaços afetos à habitação, pelo que, impreterivelmente, implica a utilização como unidade turística, de um imóvel que poderia ser a casa de alguém.

Das duas uma: ou estas posições resultam de um desconhecimento objetivo da realidade, ou assentam numa leitura incompleta dos factos. Em qualquer dos casos, estas posições revelam uma leitura insuficiente da realidade e uma incapacidade preocupante de considerar evidências empíricas nos processos de decisão política.

Aquilo que pode e deve ser dito a favor do AL é que, em muitos casos, nomeadamente nos centros históricos de Lisboa, Porto e outras cidades – aqueles imóveis, não fosse a reabilitação motivada pela exploração turística, não teriam sequer condições de habitabilidade. Ou pelo menos, ter-se-iam passado mais anos até que aparecesse alguém disposto a fazer o investimento necessário para que essas condições fossem possíveis. Porque alguns destes imóveis estavam abandonados.

Por fim, talvez seja necessário recordar o quão grave e emergente é o tema da habitação entre nós. Se o AL concorre pela utilização das casas, não podemos deixar de o discutir. E importa lembrar que, num contexto global de dificuldades no acesso à habitação, Portugal tem vindo a destacar-se como um dos países onde essas dificuldades são mais evidentes.
De acordo com a OCDE, é o país-membro que exibe o maior desequilíbrio entre salários e preços da habitação e que, segundo a União Europeia, apresenta também a maior sobrevalorização das casas.