8 anos

ANTES DOS NÚMEROS, UMA CONTEXTUALIZAÇÃO

Importa lembrar que a valorização mais expressiva dos preços das casas em Portugal começou no período que se costuma designar por "pós-troika" e se propagou inicialmente do centro histórico de Lisboa para o resto da capital, e depois para a sua área metropolitana. Quase ao mesmo tempo — com um pequeno desfasamento temporal — assistiu-se a um movimento idêntico da Baixa do Porto para o resto da cidade e para os concelhos vizinhos.

Recorda-se também que, após o pedido de resgate levado a cabo pelo governo de José Sócrates, a Troika (termo frequentemente usado para designar o grupo formado pelo Banco Central Europeu, pela Comissão Europeia e pelo Fundo Monetário Internaciona) esteve em Portugal de abril de 2011 a maio de 2014.

Como o período em análise deste artigo se reporta aos últimos 8 anos (1T 2018 – 1T 2026), faz-se um curto enquadramento dos anos imediatamente anteriores.

PROCURA

Após a saída da Troika, os bancos portugueses voltaram a injetar dinheiro na economia, num contexto em que as taxas de juro apresentavam níveis historicamente baixos e haveriam ainda de conhecer novas descidas. O que gerou uma dupla pressão sobre a procura: maior incentivo ao crédito e soluções de poupança/investimento menos atrativas (ou seja, mais investidores ocasionais).

A 17 de maio de 2014, dia que marcou a saída oficial da Troika de Portugal, a Euribor a 6 meses encontrava-se abaixo dos 0,5%. Em novembro de 2015 passou para terreno negativo, onde permaneceu até junho de 2022: mais de 6 anos e 6 meses com este indexante abaixo de zero.
Para se ter uma noção do quão excecional é um contexto desta natureza – e dos cenários tão bizarros a que pode conduzir – a dada altura, chegou-se ao ponto de alguns bancos cobrarem a clientes institucionais e grandes aforradores pela manutenção dos depósitos. Ou seja, em vez de receberem juros por deixar lá o dinheiro, eram os clientes que pagavam ao banco para o ter guardado.

Em 2012 tinha entrado em vigor uma então nova lei de arrendamento que dinamizou o mercado, e no final de 2014 já haviam sido emitidos mais de 2.000 golden visas e mais de 2.000 pessoas tinham aderido ao regime fiscal do residente não habitual. Que é o mesmo que dizer: Portugal estava finalmente na rota do investimento.

Como se não bastasse, por esses anos o país revela-se ao mundo como destino turístico de eleição. E, facto ao qual me parece que não costuma ser dada suficiente importância, há um madeirense a tornar-se numa das figuras maiores da cultura pop mundial.

Desde 1998, ano em que se realiza a EXPO em Lisboa e José Saramago recebe o Prémio Nobel da Literatura, outras figuras, eventos e conquistas em áreas tão distintas quanto a política e a diplomacia, o turismo e a indústria, o desporto, a arquitetura e as artes plásticas têm contribuído para aumentar a projeção internacional do país.

Mas nenhuma outra personalidade ou evento terá tido um impacto comparável ao de Cristiano Ronaldo, a pessoa com mais seguidores no Facebook e no Instagram em todo o mundo.

A exposição de Portugal cresceu de forma assinalável.

Para que alguém escolha um país para visitar, investir ou viver é determinante que, antes de mais, conheça a sua existência ou possa saber o mais possível sobre ele. Não devo ser o único português que, há 20 ou 30 anos, se viu na circunstância de ter de explicar a algum não europeu que Portugal é um país soberano e independente com quase nove séculos de história, ou que o seu idioma oficial não é o espanhol.

Desconfio que, em 2026, um diálogo desta natureza seja inconcebível para quase todos nós. O Cristiano Ronaldo não explica a valorização das casas em Portugal. Mas é difícil acreditar que a projeção internacional do país – e, por consequência, a procura externa que o seu mercado residencial recebeu e a forma como isso teve impacto na própria definição da oferta – tivesse evoluído da mesma forma sem ele.

OFERTA

A construção parou.
Entre 2010 e 2014 faliram quase 40.000 empresas de construção e imobiliário. Parte das empresas que sobreviveram focou-se em mercados emergentes, e os últimos sectores em que a banca queria colocar verbas eram precisamente aqueles que concentravam quase metade do crédito malparado das empresas: segundo a edição de junho de 2017 do Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal, em 2016 os sectores da construção e das atividades imobiliárias concentravam cerca de 48% do crédito vencido das sociedades não financeiras.
Uma outra curiosidade: em 2015, na 1.ª fase de candidaturas, houve 10 cursos de Engenharia Civil sem um único estudante colocado.

O Gráfico 0 ilustra de forma evidente os contrastes na produção de habitação em Portugal nas últimas décadas.
 

É tentador dizer-se que em 2000 se produziram 565% mais habitações do que em 2020. Ou que em 2002 se construiu 18 vezes mais do que em 2015.
Desde logo porque ambas as afirmações são verdadeiras.

É uma discrepância brutal à qual se vem dando, nos últimos tempos, imensa ênfase e palco.
Mas não se devem comparar estes números apenas à luz das dores dos nossos dias.

O contexto atual convida a olhar para a pujança da construção em Portugal na viragem do século como um feito extraordinário. Mas importa recordar algo que é frequentemente esquecido: aqueles números foram sustentados por níveis de alavancagem financeira e critérios de concessão de crédito que a regulação do presente dificilmente permitiria.

Esse modelo de financiamento fazia parte do ambiente de endividamento excessivo que antecedeu a crise financeira de 2008. A crise, os seus efeitos sobre o sistema bancário e a subsequente crise da dívida pública contribuíram, por sua vez, para aquilo que se descreveu algumas linhas acima: a destruição de uma parte significativa do sector.

Ou seja, é justo dizer-se que um dos motivos pelos quais hoje se constrói menos do que o necessário é, precisamente, ter-se construído mais do que o necessário num passado recente.

Ainda assim, estes números podem não ser suficientes para quantificar os fogos que são introduzidos no mercado residencial todos os anos.
Porque não contemplam a reabilitação de imóveis, um subsegmento de negócio deste sector com um peso muito significativo em Portugal na última década e meia: segundo o INE, entre 2018 e 2023 a reabilitação representou 22% de todas as obras concluídas, e 31% nos 5 anos imediatamente anteriores.

VAMOS ENTÃO CONHECER OS PREÇOS DOS ÚLTIMOS OITO ANOS...

Em seguida, encontrará, para cada concelho ou freguesia, os valores medianos do preço por m² das casas vendidas em cada um dos 33 trimestres compreendidos entre o 1T 2018 e o 1T 2026.

Estes valores serão apresentados em quatro tabelas, correspondentes aos diferentes subperíodos:
1T 2018 – 1T 2020,
1T 2020 – 1T 2022,
1T 2022 – 1T 2024,
1T 2024 – 1T 2026.

Nas tabelas, os valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, enquanto os valores a bold assinalam os máximos registados em cada concelho ou freguesia ao longo de todo o período em análise (1T 2018 – 1T 2026).

Depois das quatro tabelas relativas a cada concelho ou freguesia, um gráfico mostrará a variação dos preços ao longo destes oito anos em cada um dos concelhos ou freguesias em apreço.

CONCELHOS DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

1T 2018 – 1T 2020

A VALORIZAÇÃO DO PERÍMETRO DA CIDADE

No período pré-pandémico (1T 2018 – 1T 2020), Lisboa registou ainda uma valorização muito significativa: 29,1%. Mas foi o concelho da Amadora que bateu todos os recordes de valorização na Área Metropolitana de Lisboa (AML), ao registar um crescimento de 47,0%.

A contiguidade a Lisboa e, muito provavelmente, o prolongamento da linha azul do Metro até ao coração da Amadora (a estação da Reboleira havia sido inaugurada em 2016) fizeram deste concelho uma alternativa ainda mais funcional para quem já não pudesse suportar os preços de Lisboa, mas não quisesse abdicar de acesso rápido ao centro da capital.

Segundo o Google Maps, o percurso de 12 paragens entre a Reboleira e o Marquês de Pombal faz-se, sem necessidade de mudar de linha, em apenas 20 minutos.

1T 2020 – 1T 2022

No período entre 1T 2020 e 1T 2022, que pode e deve ser associado às restrições e condicionamentos registados por via da Covid-19, a valorização das casas no concelho de Lisboa abranda para 9,3% (versus 29,1% no período anterior), ao ponto de se verificarem descidas trimestrais.

No mesmo intervalo temporal, a valorização na Amadora cai para 20,5% (47,0% no período anterior) e o abrandamento do ritmo de valorização faz-se sentir em 13 dos 18 municípios da AML.

ONDE MAIS SUBIRAM OS PREÇOS DURANTE A PANDEMIA?

Quando analisamos os dados do INE, damo-nos conta de que os cinco concelhos em que a valorização entre 1T 2020 e 1T 2022 foi superior ao crescimento dos preços nos dois anos imediatamente anteriores – Alcochete, Palmela, Mafra, Vila Franca de Xira e Sesimbra – correspondem também a cinco dos seis concelhos com menor densidade populacional na AML.

Em 2022, tanto em Alcochete como em Palmela havia 154 habitantes por km². Em Sesimbra, Mafra e Vila Franca de Xira, esse mesmo rácio era, respetivamente, de 279, 306 e 435 habitantes por km².

Para se ter uma ideia da escala, a densidade populacional nos concelhos de Lisboa, Amadora e Odivelas encontrava-se, no mesmo ano, entre os 5.500 habitantes e os 7.500 habitantes por km².

O que sugere este padrão?

Que neste período os preços tenderam a crescer mais em zonas menos densas da AML. O que vai ao encontro de uma ideia tantas vezes repetida durante a pandemia: mais do que nunca, as pessoas demonstraram disponibilidade para trocar centralidade por espaço.

1T 2022 – 1T 2024

AS TAXAS DE JURO, A CRISTA DA ONDA E OS NÚMEROS QUE NÃO BATEM CERTO

No período 1T 2022 – 1T 2024, a valorização do preço das casas continuou a verificar-se. Mas, ao contrário do que se poderia pensar, considerando que o biénio anterior fora fortemente condicionado pela Covid-19, perdeu alguma da sua força.

A invasão da Ucrânia, a 24 de fevereiro de 2022 – para além do impacto psicológico e mediático de um conflito militar de grandes dimensões no Velho Continente, com consequências na confiança dos agentes económicos – agravou fortemente a escalada inflacionista já em curso, levando o Banco Central Europeu a subir as taxas de juro de forma abrupta. Em junho de 2022, a Euribor a 6 meses saía do terreno negativo em que permanecia há mais de seis anos e meio; em setembro de 2023, ultrapassava os 4%. Foi a subida mais acentuada da história deste indexante.

Quando os juros sobem desta forma, a prestação de um crédito para uma casa do mesmo valor sobe também. Isto é, com o mesmo rendimento, mesmo que o preço das casas permanecesse constante, a casa que estava ao seu alcance no início de 2022 poderia deixar de estar um ano depois, sem que nada tivesse mudado significativamente a não ser o preço do dinheiro. Que, para quem compra com recurso a crédito, se traduz no valor da prestação. O que lhe estou a dizer é que, no espaço de um ano e de acordo com as simulações dos bancos, o preço máximo de compra ao alcance de algumas pessoas poderá, por exemplo, ter descido de 400 mil para 300 mil euros.

O efeito no mercado foi imediato. Na AML, o número de transações caiu de 50.218 em 2022 para 38.592 em 2023, uma quebra de 23,2% em apenas um ano, que representa uma contração ainda mais severa do que a registada no conjunto do país.

Dito tudo isto, parece haver uma relação inversa entre o valor das casas num dado município e o seu ritmo de valorização.

Ou seja, quanto mais baixo é o preço das casas num dado local (os concelhos que aparecem na parte inferior da tabela), maior parece ser a margem para a sua subida. O que é coerente com a ideia de que a onda de valorização das casas em Portugal se formou no centro de Lisboa (e depois no Porto) e se propagou para as respetivas periferias.

Os valores registados em Cascais podem, por isso, ser vistos como uma particular surpresa. Este concelho forma, juntamente com Lisboa, a dupla mais cara do país, com uma distância bastante significativa para os municípios seguintes. E, ainda assim, valoriza 25,9% neste biénio: um ritmo mais parecido com o dos concelhos mais acessíveis da AML, e muito acima dos 15,0% de Lisboa ou dos 17,5% de Oeiras.

Somando o que já vinha de trás, Cascais chega ao 1T 2024 com uma valorização de exatamente 100,1% face ao 1T 2018. Em seis anos, o preço mediano do m² tinha, literalmente, duplicado: de 2.004 € para 4.010 €.

Por outro lado, e considerando um arrefecimento tão acentuado da procura efetiva, refletido na queda do número de transações, é legítimo estranhar valorizações tão significativas.
Alcochete – cuja valorização tímida (5,2%) só consigo entender à luz da valorização brutal no biénio anterior (47,0%) – é a exceção. Odivelas, Lisboa e Oeiras valorizaram 14,9%, 15,0% e 17,5% respetivamente, e todos os restantes 14 municípios valorizaram acima (ou até muito acima) de 20%.

É difícil entender valorizações tão expressivas numa região que registou uma quebra de 23% nas vendas em apenas um ano. Provavelmente, estamos perante um daqueles casos em que a mediana poderá estar a refletir não apenas a evolução dos preços, mas também uma alteração na composição das casas transacionadas.

Isto é, num mercado com significativamente menos vendas, poderá bastar que aumente o peso relativo das transações realizadas em segmentos com preços por m² mais elevados – nos quais os compradores tenderão a estar menos dependentes do crédito bancário e, por isso, menos expostos à subida das taxas de juro – para que a mediana aumente sem que, necessariamente, haja uma subida generalizada dos preços. Ou, pelo menos, sem que essa subida generalizada seja tão vincada quanto a variação dos valores medianos sugere.

Por tudo isto, entendo que não estamos em posição de afirmar que, neste período e nesta região, o preço das casas tenha valorizado na proporção sugerida pelos dados do INE.

1T 2024 – 1T 2026

O CUSTO DO DINHEIRO VOLTA A DESCER E OS PREÇOS VOLTAM A DISPARAR

Se o biénio anterior marcou um arrefecimento, neste último período voltou a assistir-se a uma maior pressão sobre os preços. A partir de meados de 2024, com a inflação em trajetória descendente, o Banco Central Europeu iniciou um ciclo de descida das taxas de juro. A Euribor a 6 meses, que ultrapassara os 4% em 2023, aproximou-se dos 2% no final de 2025. Com o preço do dinheiro novamente mais acessível, recuperou-se parte da capacidade de compra financiada que se havia perdido. E, como muitas famílias avaliam a possibilidade de comprar uma determinada casa em boa parte pela prestação mensal correspondente, esta descida pode também alterar a perceção que têm da sua própria capacidade aquisitiva.

A esta descida do custo do dinheiro juntaram-se ainda dois importantes estímulos à procura dirigidos aos compradores mais jovens.
A partir de agosto de 2024, os jovens até aos 35 anos passaram, mediante determinadas condições, a beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação própria e permanente: à data (valores atualizados anualmente), a isenção era total para imóveis até 316.772 € e parcial para aquisições entre esse valor e 633.453 €.
Já a garantia pública do Estado, em vigor desde o início de 2025 e aplicável a imóveis até 450.000 €, passou a permitir aos jovens elegíveis obter financiamento até 100% do valor da transação.

Segundo o Banco de Portugal, em 2025, 18,8% dos novos contratos de crédito à habitação – correspondentes a 21,3% do montante concedido – beneficiaram da garantia do Estado. O regime aplica-se aos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026 e os seus efeitos têm sido questionados, nomeadamente pelo Banco de Portugal e pelo Fundo Monetário Internacional. Dito isto, o Governo tem-se mantido fiel ao mantra segundo o qual os desafios colocados pela subida do preço das casas devem ser resolvidos por via do aumento da oferta, e não de restrições à procura.

O impacto na dinâmica do mercado foi imediato e mensurável. Na AML, o número de transações subiu de 38.592 em 2023 para 45.106 em 2024 e 48.250 em 2025. A nível nacional, 2025 fechou mesmo com o maior número de casas vendidas desde que o INE contabiliza estes dados: 169.812 transações, acima do anterior máximo registado em 2022. Curiosamente, o mesmo não sucedeu na AML, que se manteve cerca de 6% abaixo do seu próprio recorde de 2019 — sinal de que a recuperação foi mais intensa fora desta região.

Em 13 dos 18 concelhos da AML, este foi o biénio de maior valorização de todo o período em análise. As exceções dividem-se em dois grupos: os concelhos que tinham atingido o maior ritmo de valorização antes da pandemia – no caso, Lisboa, Cascais e Amadora – e os dois em que a densidade populacional é mais baixa, Alcochete e Palmela, cujos valores dispararam durante o período em que mais se fizeram sentir as restrições associadas à Covid-19.

Os casos extremos estão, uma vez mais, na margem sul. O Barreiro valorizou 56,8% em apenas dois anos e a Moita 54,3%: subidas superiores a qualquer outra variação registada na AML nos períodos anteriores. Vila Franca de Xira (45,8%), Sintra (41,2%) e Setúbal (40,9%) registam as outras valorizações mais expressivas ao longo destes oito trimestres.

Alcochete, que no biénio anterior praticamente estagnara (5,2%), valoriza agora 38,5%. É tentador atribuir esta subida ao anúncio do Governo, a 14 de maio de 2024, da decisão de instalar o novo Aeroporto Luís de Camões no Campo de Tiro.
Sucede que o terreno escolhido para o novo aeroporto não se situa no concelho de Alcochete. O Campo de Tiro — criado em 1904 e conhecido durante décadas como "Campo de Tiro de Alcochete" — reparte-se pelos concelhos de Benavente e Montijo, sem um único hectare no município de Alcochete.
Que uma designação que deixou de ser oficial continue a ser tomada como uma indicação geográfica válida — não o sendo — diz, talvez, mais sobre a forma como se constroem as perceções no mercado do que qualquer tabela. E, se o vox populi, a imprensa e até o Governo ajudaram a cristalizar a associação entre Alcochete e um aeroporto que não terá morada naquele concelho, poderá ser precisamente Alcochete a retirar maior benefício dessa associação.
Sublinho este episódio para ilustrar como, tantas vezes, é a perceção — e não os factos — que mais influencia o mercado ou as opiniões que sobre ele se formulam.

Por outro lado, Cascais valoriza 16,9%, o valor mais baixo de toda a AML, e Lisboa 21,3%, o segundo mais baixo. Isto significa que os dois concelhos mais caros de todo o país são agora aqueles que menos valorizam. O que reforça a ideia de que a crista da onda tende a afastar-se das zonas mais centrais ou mais caras. Aliás, os dois concelhos que registaram valorizações superiores a 50% no espaço de dois anos — Barreiro e Moita — são precisamente aqueles em que os preços da habitação são mais baixos na AML. E, por isso mesmo, aqueles onde os limites da isenção fiscal e da garantia pública abrangem uma parcela muito maior do mercado — ao contrário de Cascais e Lisboa, onde o preço de uma parte significativa dos imóveis coloca os compradores fora do alcance destas medidas.

Este contraste é também visível nos dados do Banco de Portugal: em 2025, no Alentejo, Beira Baixa, Lezíria do Tejo, Terras de Trás-os-Montes e Beiras e Serra da Estrela, mais de metade dos contratos de crédito para aquisição de habitação própria e permanente celebrados por jovens recorreram à garantia do Estado; na Grande Lisboa, essa proporção ficou-se por cerca de um terço.

1T 2018 – 1T 2026

OITO ANOS DEPOIS: OS PREÇOS DUPLICARAM E TRIPLICARAM POR QUASE TODA A AML

Fechado o período em análise, o retrato dos oito anos é o seguinte: entre o 1T 2018 e o 1T 2026, o preço mediano do m² mais do que duplicou em 17 dos 18 concelhos da Área Metropolitana de Lisboa.

O único concelho em que o preço/m² não chegou a duplicar foi o de Lisboa. E por muito pouco: 96,9%, a meros 3,1 pontos percentuais da duplicação efetiva do valor. O concelho onde a valorização começou, e que durante anos puxou por toda a região, é hoje aquele onde os preços menos subiram em oito anos. Sendo que “menos subiram” significa dizer que quase que dobraram.
No extremo oposto está a Moita, onde os valores quase quadruplicaram: 284,3%, dos 617 € por m² em 2018 para os 2.371 € em 2026. Seguem-se as variações do Barreiro (272,1%), Sintra (222,0%), Setúbal (216,7%) e Seixal (211,1%). Para que fique claro, uma evolução de 200% significa uma triplicação dos preços.

Em 2018, uma casa em Lisboa custava, ao metro quadrado, 4,2 vezes o preço de uma casa na Moita. Em 2026, custa 2,1 vezes. A relação entre os dois valores reduziu-se para metade. Não porque Lisboa tenha ficado mais barata (recorde-se, os preços de venda praticamente duplicaram), mas porque os preços da periferia se aproximam cada vez mais daqueles que são praticados na capital.

Importa, a esta altura, sair por um momento das percentagens e dos sucessivos recordes de valorização... e olhar para o que estas métricas significam na vida de quem procura casa.

Ao longo de oito anos, os preços na Área Metropolitana de Lisboa duplicaram, triplicaram e, em alguns casos, quase que quadruplicaram. A evolução dos rendimentos das famílias não acompanhou, nem de perto, este ritmo. Segundo o Boletim Económico de março de 2026 do Banco de Portugal, desde 2019 o índice de preços da habitação aumentou cerca de 80%, enquanto o rendimento mediano das famílias portuguesas cresceu apenas cerca de 34% entre o início de 2019 e o terceiro trimestre de 2025.

O resultado desta divergência é particularmente expressivo em Lisboa: em 2023, a prestação mensal teórica para comprar uma casa de área mediana ascendia a 1.811 €, correspondendo a 102% do rendimento de uma família mediana. Ou seja, não estamos sequer a falar de uma prestação excessivamente pesada, mas de uma prestação superior a todo o rendimento do agregado familiar.

FREGUESIAS DO CONCELHO DE LISBOA

1T 2018 – 1T 2020

Antes de tudo gostaria de sublinhar que, aquilo que a análise destas tabelas torna mais evidente, é que se deve ter cautela quando se fala de Lisboa de uma forma homogénea. As suas 24 freguesias e os seus 100km² de área representam um território heterogéneo com dinâmicas muito diversas.

O período entre o início de 2018 e o início de 2020 é ainda um tempo de valorização significativa do preço das casas na cidade de Lisboa.

Os trimestres a vermelho visíveis nas Tabela 2.1 (que assinalam descida face ao período imediatamente anterior) estão em franca minoria, e apenas em Carnide a valorização ao longo destes dois anos é inferior a 20%, sendo que 14 das 24 freguesias apresentaram uma variação superior a 30%.

1T 2020 – 1T 2022

A PANDEMIA, A MOBILIDADE, O ARRENDAMENTO E O ALOJAMENTO LOCAL

A tabela 2.2 evidencia que, de forma geral, o período pandémico penalizou significativamente a evolução dos preços na capital. O que, no meu entender, é justificado parcialmente pela dificuldade ou incapacidade que, em alguns momentos, os residentes em outros países enfrentaram para poder chegar ou estabelecer-se em território nacional.

É importante lembrar que, ao contrário do que é muitas vezes sugerido, o efeito da procura exercida por cidadãos estrangeiros sobre os preços das casas não acontece apenas por via da compra de um imóvel. Se esta demanda tem um efeito no valor das rendas praticadas na cidade, ela impactará também o valor de mercado de uma casa que, em última análise, é expresso por um múltiplo das rendas que aquele imóvel é capaz de gerar.

Por outro lado, talvez já não se recorde, mas, durante o estado de emergência decretado durante a pandemia, o Governo impossibilitou o cancelamento dos contratos de arrendamento por falta de pagamento das rendas. Ou seja, independentemente de se concordar ou discordar com a medida (e devemos lembrar-nos que o contexto foi provavelmente o mais atípico das nossas vidas), a verdade é que a ação política deixou os senhorios à mercê dos inquilinos.

De que nos serve consultar os dados oficiais sobre os valores dos novos arrendamentos na altura (e em 1T 2021 Lisboa e Porto registaram descidas homólogas nos valores das rendas), quando sabemos que naquele período houve senhorios que aceitaram baixar rendas, e outros que as deixaram de receber?

O que não podemos é esquecer o contributo deste contexto quando olhamos para a Tabela 2.2 e vemos os valores a vermelho, a assinalar baixas de preço face aos trimestres anteriores.

A outra evidência é que os preços nas freguesias de Santa Maria Maior e Misericórdia desceram no período pandémico (e que em algumas outras freguesias as valorizações foram marginais). E aqui, há também um duplo efeito. Esta duas freguesias englobam geograficamente algumas das áreas mais turísticas das cidades. Pelo que é normal que os arrendamentos de curta e média duração que ali proliferam, tenham caído em número e valor, penalizando o rendimento expetável que aqueles imóveis pudessem gerar.

O que não faltavam naquela altura no Idealista (o maior portal imobiliário em Portugal), eram apartamentos em zonas centrais da cidade, anunciados por preços atrativos, por períodos inferiores a um ano; na esperança de que, no Verão seguinte, a evolução da pandemia já voltasse a permitir rentabilidades elevadas em formatos de curta duração.

Em cima disso são duas freguesias que compreendem bairros sobre os quais incidiram, desde o início, restrições ao Alojamento Local (AL): as chamadas “zonas de contenção”.

O que aconteceu nestas zonas?

1. Os novos pedidos de licença para unidades AL deixaram de ser aceites;
2. A venda de um imóvel com uma licença válida implica a caducidade da mesma, impossibilitando a replicação da atividade anterior e respetiva rentabilidade, penalizando o valor comercial do imóvel.

As primeiras duas zonas de contenção foram implementadas em Novembro de 2018 e afetaram ambas as freguesias. Mas um ano depois estas restrições foram ampliadas e deixaram praticamente toda a freguesias de Santa Maria Maior excluída de novas licenças de AL. Dito isto, segundo a Câmara Municipal de Lisboa (CML) e os últimos Censos de 2021, em Santa Maria Maior e Misericórdia o rácio de imóveis dedicados ao AL face "Alojamentos Familiares Clássicos" eram de 71,3% e 47,4%.

Ou seja, em cada uma destas freguesias, por cada 10 casas onde se espera que efetivamente habite alguém a título permanente, existiam respetivamente outras 7 e 5 casas dedicadas ao AL. São números muito expressivos que parecem justificar a necessidade que a CML encontrou em aplicar restrições de natureza geográfica às novas licenças de AL.

Mas isto significa também que uma parte muito significativa dos apartamentos daquelas duas freguesias, perderá a sua capacidade de gerar rendimento no momento em que for vendida (por via da extinção da licença AL, e impossibilidade de replicar o modelo de negócio atual). O que nos diz também que o valor pelo qual essa venda deverá acontecer, será necessariamente inferior ao preço que alguém estaria disposto a pagar por aqueles imóveis caso não houvesse restrições à sua exploração.

1T 2022 – 1T 2024

E AGORA?

Quando se observa o comportamento dos preços da habitação nos últimos dois anos fica-se com a ideia de que preços das casas em Lisboa parecem recuperar o ritmo de valorização. Os números registados entre 1T 2022 e 1T 2024 não perspetivam a estabilização dos valores da habitação pela qual tantos potenciais compradores parecem ansiar.

Ou seja, as estatísticas mais detalhadas e robustas sobre os preços da habitação sugerem que, de forma geral (e esta reserva é de extrema importância), as casas em Lisboa continuam a valorizar-se. E a valorizar-se acima dos valores da inflação, o que nos remete(ria) para um aumento real dos preços das casas. Mesmo que, nas conclusões deste artigo, se vá questionar se é razoável concluir que a metodologia deste estudo nos permite assumir estes dados como seguros.

Já sobre o facto de em menos de 6 anos os preços em Marvila terem subido mais de 300%, e de esta freguesia, outrora esquecida, ter passado da mais barata à segunda mais cara de Lisboa; remeto a explicação cuidada para este texto de Junho de 2022, que descreve detalhadamente aquilo que “tem Marvila que mais nenhum outro local em Lisboa pode oferecer”.

1T 2018 – 1T 2024

CONCELHOS DA ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

1T 2018 – 1T 2020

Lembra-se daquilo que foi escrito inicialmente? Que a valorização mais expressiva das casas em Portugal se fez sentir inicialmente do centro histórico de Lisboa para quase toda a área da capital?

E que, apenas com um ligeiro delay, da Baixa do Porto para o resto da cidade?

É precisamente isso que se nota quando se compara os resultados obtidos, entre o 1º trimestre de 2018 e o 1º trimestre de 2020, nas freguesias de Lisboa e Porto, e nos concelhos das suas respetivas áreas metropolitanas.

Neste período a valorização já era mais forte na área metropolitana da capital que no centro da cidade. Mas a norte, as freguesias da cidade do Porto ainda se valorizavam a um ritmo superior que os concelhos vizinhos.

1T 2020 – 1T 2022

Aquilo que mais me chamou a atenção neste intervalor de tempo foi o facto de a valorização em Porto e Matosinhos ter descido mais de 10% face aos 2 anos anteriores (de 35,8% e 36,9% respetivamente para 24,5%).

Sendo que estes são os concelhos mais caros da área metropolitana. Mas são também aqueles que apresentam maior densidade populacional e por esse motivo, pelo menos no plano teórico, os mais vulneráveis ao impacto de uma pandemia.

Por outro lado, qual foi o Concelho que conheceu maior valorização neste período pandémico? Arouca, com 33,6%. Um dos dois únicos concelhos (juntamente com Espinho) onde a valorização no período anterior havia sido inferior a 10%.

Arouca é, de longe, o município com menor densidade populacional de toda a área metropolitana (segundo o Pordata, uma estimativa de apenas 64 habitantes por m² em 2023). Por isso, ainda que não de uma forma tão óbvia quanto na Área Metropolitana de Lisboa (onde há concelhos com maior densidade populacional) parece ter havido também mais a norte, quem tenha demonstrado disponibilidade para trocar centralidade por espaço.

Neste período, a onda de valorização do imobiliário residencial na Área Metropolitana do Porto (AMP) parece começar a seguir aquele que seria o seu caminho expectável: expandir-se do centro para a periferia.

1T 2022 – 1T 2024

Em 14 dos 17 concelhos da AMP os preços subiram mais que 20% entre os primeiros trimestres de 2022 e 2024. Algo que, por exemplo, aconteceu apenas em 6 dos 18 concelhos da AML.

Este crescimento mais acentuado dos preços a norte dever-se-á essencialmente ao já referido ligeiro delay que Porto tem relativamente a Lisboa face ao início desta onda de valorização no "pós-troika". Não esquecendo que, aquilo a que adjetivamos de atraso/delay à luz duma análise cronológica, pode significar maior margem para valorização num diagnóstico de investimento.

CONCENTRAÇÃO DAS MAIORES VALORIZAÇÕES EM TORNO DA CIDADE DO PORTO

O Gráfico 3 dá-nos conta que, ao contrário do que acontece na região de Lisboa (onde os preços tendem a variar mais em municípios periféricos), as maiores valorizações ocorreram precisamente em 2 dos 4 concelhos que são contíguos ao Porto: Matosinhos e Vila Nova de Gaia.

Ao que se deve acrescentar que, de forma geral, nos municípios onde os preços são mais baixos, a valorização não é particularmente mais expressiva nos últimos trimestres. Arouca, o município menos denso e que mais tinha valorizado durante a pandemia foi aquele que menos se valorizou nos últimos 2 anos.

Estes dados sugerem que, tendo a valorização das casas e o investimento imobiliário se expandido do centro das duas maiores cidades portuguesas para a sua periferia, há necessidade de assinalar que a norte (mesmo descontando o tal delay), a pujança desse efeito cascata parece ser mais limitada no espaço.

O Gráfico 3 ilustra isso mesmo. Dos 5 concelhos da AMP (num total de 17), cujos valores da habitação mais que dobraram, 3 deles são precisamente os mais caros: Porto, Matosinhos e Vila Nova de Gaia.

1T 2018 – 1T 2024

FREGUESIAS DO CONCELHO DO PORTO

1T 2018 – 1T 2020

Neste período é possível confirmar uma evolução bastante robusta dos preços da habitação na cidade do Porto. Sendo que se presume que, a valorização na União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, a área mais histórica da cidade que compreende as zonas da Baixa e da Ribeira, possa ter sido ainda mais acentuada em anos anteriores. Em todo o caso, essa variação mais significativa de preços, começa a fazer-se sentir de forma evidente nas suas 4 freguesias limítrofes: União das Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos; Ramalde; Paranhos; Bonfim.

Esta subida de preços em zonas históricas e sua envolvente demonstra que a reabilitação urbana teve um papel muito importante, não apenas no edificado existente (a Baixa do Porto era tão decadente quanto a sua congénere lisboeta), mas também na recomposição do tecido social. O que é o mesmo que dizer que se assistiu a uma gentrificação significativa daquela área. Que alguns apelidarão de renovação da população residente, outros de segregação.

Note-se que União das Freguesias de Aldoar Foz do Douro e Nevogilde, onde fica localizada boa parte da famosa Avenida da Boavista e, como o nome sugere, da zona da Foz, é a região mais cara da cidade, mas aquela que conhece uma valorização menos abrupta, ainda que bastante significativa.

1T 2020 – 1T 2022

Aquele que é usualmente considerado como o período pandémico não parece ter afetado a cidade do Porto, como afetou a capital.

Ainda que a valorização das casas na união de freguesias que compreende a zona histórica tenha caído mais de 10%, o que terá de ser atribuído, em boa parte, aos confinamentos e todas as restrições que tanto afetaram o turismo. E imagino que aqui se tenham verificado algumas das coisas que foram referidas alguns parágrafos atrás, quando se descrevia a dinâmica dos preços das freguesias da Misericórdia e Santa Maria Maior, no centro de Lisboa.

Por outro lado, a curva de valorização na cidade Porto ainda estava numa fase de muita vitalidade. Neste período apenas o Bonfim conheceu uma valorização inferior a 20% (10.9%). Sendo que este valor não pode deixar de ser contextualizado face à impressionante valorização de 72,5%, nos 2 anos anteriores registada nesta mesma freguesia.

1T 2022 – 1T 2024

A Tabela 4.3 demonstra bem como ideia de delay do Porto face a Lisboa oferece também uma leitura inversamente proporcional: a de haver mais espaço (temporal) para a valorização do ativo residencial na cidade invicta.

VOLTEMOS À REABILITAÇÃO URBANA...

À medida que os preços na zona histórica cresciam, o interesse pelas vizinhanças a Nascente (no sentido contrário à foz do Rio Douro) foi aumentando.

A saturação da zona histórica gerou um dos mais visíveis efeitos cascata destes últimos 6 anos. Um dos seus resultados é o aparecimento das freguesias do Bonfim e de Campanhã como parte do grupo de destinatários preferenciais do investimento imobiliário e da reabilitação urbana na cidade.

Afinal de contas... quantos recantos para os lados do Passeio de São Lázaro ou Campo 24 de Agosto, consensualmente descritos como decadentes há cerca de 10 anos, não passaram a ser presença assídua nas mais conhecidas revistas de lifestyle?

E se continuar a caminhar na mesma direção, o que vai encontrar?

A Estação de Campanhã. O local que oferece, por exemplo, uma ligação direta a Faro, a mais distante de todas as capitais de distrito do país. E em torno do qual já foi apresentado um ambicioso plano de urbanização que pretende fazer daquele ponto da cidade uma nova centralidade.

E que faz o Gráfico 4 senão demonstrar por "A+B" que é isso mesmo que está a acontecer?

Nas freguesias de Bonfim e Campanhã os preços da habitação cresceram 145% e 207%. Só para ficar claro, isto significa que – em 6 anos – a variação do valor de venda das casas no Bonfim aumentou quase 2,5 vezes. E que, em Campanhã, o seu valor mediano mais que triplicou.

Mas será que tem sentido dizer que o preço das casas triplicou?

Pode ter. Mas ressalvando que não se está necessariamente a afirmar que, um mesmo imóvel sem alterações significativas no seu estado de conservação, triplicou de preço em 6 anos. Convida-se uma vez mais a ler, nas conclusões do artigo, a resposta mais detalhada a esta questão.

1T 2018 – 1T 2024

CONCELHOS DAS CAPITAIS DE DISTRITO E DAS SEDES DOS GOVERNOS REGIONAIS DOS AÇORES E DA MADEIRA

1T 2018 – 1T 2020

Lembra-se do que aprendeu no ensino básico? Portugal é um país bimacrocéfalo.

Ainda hoje, trinta e tal anos depois de ter ouvido esta palavra tão estranha pela primeira vez, as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto representam cerca de 45% da população nacional.

Mas a verdade é que, aos poucos, a procura estrangeira se faz sentir um pouco por todo o país.

1T 2020 – 1T 2022

“De Bragança a Lisboa

São 9 horas de distância

Queria ter um avião

Para lá ir mais amiúde (...)”

Para ti Maria, Xutos & Pontapés (1988)

1T 2022 – 1T 2024

LITORAL VS. INTERIOR: O GRANDE CONSTRASTE NACIONAL

Aqueles versos dos Xutos & Pontapés (uns dos mais famosos da história da música rock nacional), são apenas um retrato melancólico-divertido de uma realidade que ilustra os contrastes:

1) na forma como as populações ocupam o território;

2) nas condições que estas têm à sua disposição para se poderem movimentar.

No caso, Bragança é capital de distrito mais distante de Lisboa.

É por causa destas assimetrias regionais, ou com o intuito de as atenuar, que surgiram as famosas SCUT (vias rodoviárias sem custos para o utilizador), e é também um dos motivos (o outro costuma ser ligar Lisboa e Porto em metade do tempo), pelos quais a ferrovia tem sido tão falada em sucessivos governos.

A verdade é que a Guarda, a capital de distrito cujo concelho apresenta os valores de transações mais baixos de todo o país (e aquela em que a evolução dos preços foi mais ténue nos últimos 6 anos), é a mesma cidade que está sem ligação férrea a Lisboa desde Abril 2022, por conta de umas obras que deveriam ter terminado em Dezembro do mesmo ano.

Se dividirmos ao meio a Tabela 5.3 damo-nos conta que, entre as 10 capitais com o preço do solo mais elevado encontramos apenas 3 que não são banhadas pelo mar ou por um estuário: Évora (cidade com uma profunda tradição turística), Coimbra (paragem obrigatória de qualquer comboio que circule entre Lisboa e Porto, e sede da mais antiga universidade do país), e Braga (o maior centro urbano fora das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto).

Sendo que Braga e Coimbra, respetivamente, a cerca de 30km e 40km da praia mais próxima, ainda são tecnicamente falando, consideradas cidades litorais.

Mas dizer isto não é mais que recordar aquilo que a maioria das crianças de 10 anos já terá aprendido na escola: é no litoral português que está fixada a maior parte da população. Ao que se deve acrescentar que a Demografia é um dos fatores fundamentais na valorização do edificado residencial.

Outra nota sobre as 10 capitais “mais caras” é que apenas Setúbal não é sede de uma Universidade (mas tem um instituto politécnico). Qualquer estabelecimento de ensino superior (institutos politécnicos incluídos; ainda que, previsivelmente, com menor repercussão que uma universidade) influencia os valores de mercado. O impacto da procura de quartos e apartamentos por estudantes pressiona os valores de arrendamentos, o que – necessariamente – acaba por inflacionar os valores de mercado das casas. Sendo que o impacto nas economias locais não se esgota no alojamento.

Deixo-lhe este estudo de caso sobre a Nova School of Business and Economics em Carcavelos (Cascais) como a ilustração mais visível do impacto daquela faculdade na dinâmica imobiliária circundante.

1T 2018 – 1T 2024

TOP 30

Sabe quais são as únicas regiões que, segundos os Censos de 2021, registaram um crescimento da população nos últimos 10 anos? Área Metropolitana de Lisboa (AML) e Algarve.

E que, dos 30 concelhos onde o custo da habitação é mais elevado, 13 são na AML e 11 do Algarve?

A lista fica completa com Porto e Matosinhos na Área Metropolitana do Porto (AMP); Grândola e Sines no Alentejo (que contrariam o decréscimo regional mais acentuado de todo o país); e o Funchal e a Nazaré.

Tenho partilhado dados como aqueles que o Gráfico 6 expressa, com pessoas que continuam a afirmar que a procura estrangeira não tem um impacto significativo nos preços das casas em Portugal.

E interrogo-me se o facto de 6 dos 10 concelhos onde é mais caro comprar casa, estarem localizados no Algarve – o primeiro destino em Portugal continental em que se fala quando o tema é turismo – não é um indicador que devessem considerar.

Não se trata de diabolizar a procura estrangeira (na verdade, pessoas com a minha profissão – consultor imobiliário – são largamente beneficiados por ela), mas de se tentar reconhecer as verdadeiras causas para os fenómenos. Não o fazer poderá implicar atribuir a outros fenómenos um impacto que não lhes diz respeito. E isso seria criar obstáculos ao conhecimento.

Creio que há conclusões a tirar do facto de metade dos 30 concelhos mais caros compreenderem 11 municípios algarvios, 2 alentejanos, 1 madeirense, e um outro cujas imagens mais conhecidas são de surfistas e ondas gigantes (já lá vai o tempo dos retratos a preto e branco de pescadores e varinas na Praia da Nazaré).

Isto sem mencionar o óbvio: que nos outros 15 concelhos mais caros (13 na AML e 2 na AMP) há uma por demais evidente procura estrangeira. Aliás, é o próprio INE a assinalar que "Nas sub-regiões Grande Lisboa e Área Metropolitana do Porto, o preço mediano (€/m2) das transações efetuadas por compradores com domicílio fiscal no estrangeiro superou, respetivamente em 82,3% e 47,5%, o preço das transações por compradores com domicílio fiscal em território nacional".

Sendo consensual entre os investigadores que a utilização da residência fiscal em Portugal para determinar o número de compradores estrangeiros é insuficiente. Os residentes não habituais, na sua esmagadora maioria estrangeiros e necessariamente domiciliados em Portugal, são apenas um dos indicadores desta subestimação.

CONCLUSÕES

(e aquilo que as estatísticas não nos dizem)

O objetivo deste artigo é partilhar as dinâmicas dos preços das casas nos últimos 6 anos, e identificar as variáveis responsáveis pelas suas trajetórias em diferentes partes do país. 

Dito isto, os números que foram apresentados ao longo deste artigo não deixam grandes dúvidas: os preços da habitação subiram de forma significativa em diferentes regiões desde 2018. Sendo que estudos anteriores sugerem que esta tendência já se vinha verificando desde meados de 2015.

ESPECULAÇÃO OU REABILITAÇÃO?

Num contexto de reabilitação urbana, a compra de um prédio devoluto num momento X, originará previsivelmente a venda de apartamentos "novos" a um valor/m2 muito superior num momento Y, por via da incorporação de valor do desenvolvimento do projeto e da respetiva obra.

Ou seja, as variações de preço a que assistimos neste artigo não devem ser entendidas estritamente como uma "valorização natural" dos preços da habitação.

O resultado da intervenção no edificado incorpora valor. E o produto final é, muitas vezes, um apartamento diferente num prédio diferente. Com sorte, numa rua que – por via da repetição deste padrão – se tornou também ela num lugar diferente.

É este padrão que deverá estar presente em valorizações mais visíveis dos preços das casas. Quando assim é, a generalidade do património edificado de um dado lugar torna-se num upgrade daquilo que era antes. O que, provavelmente, convida a uma perceção de mudança: a sensação de que hoje aquele sítio é mais agradável do que era ontem, mas ainda não tão aprazível quanto poderá ser amanhã. 

Isto é algo a que temos assistido, não apenas em Lisboa e Porto, mas em muitas outras cidades de média dimensão com zonas históricas. Ou melhor dizendo, em áreas de edificado residencial onde, regra geral, existem edifícios centenários.

Poderá soar vago, mas a valorização daquilo que é percecionado num dado momento como "antigo" está bem presente. E uma coisa é certa: recebo imensos briefings de compradores estrangeiros que começam ou terminam com a expressão "casa com caráter".

Voltemos aos centros históricos de Lisboa e Porto. Como já foi referido na introdução deste artigo, segundo o INE, a reabilitação de imóveis representou 22% de todas obras concluídas em Portugal entre 2018 e 2023, e 31% nos 5 anos imediatamente anteriores. Não estranharia se, nas áreas de reabilitação do Porto, o peso da reabilitação urbana fosse o dobro. No final de 2022, o Confidencial Imobiliário (o mais conhecido banco de dados sobre imobiliário em Portugal) falava num crescimento de mais de 30% no investimento nas áreas de reabilitação urbana no Porto.

Com isto quero apenas lembrar que, quando verificamos que os preços em Campanhã triplicaram no espaço de 6 anos, devemos considerar que essa valorização poderá ser também fruto da repetição do tal padrão: apartamentos, prédios e ruas decrépitas reabilitados à luz dos padrões atuais.

QUANDO AS ESTATÍSTICAS NÃO CHEGAM...

Em 2023, comecei a ouvir o Afonso Silva, Operating Principal da KW LEAD e autor de um evento mensal chamado "Barómetro de Mercado", comentar que os preços em Lisboa poderiam não estar a subir. Sugeria ele que a mediana/m² das vendas (o valor central, aquele que divide ao meio um conjunto de dados e que é usada pelo INE) não estaria a replicar da melhor forma a evolução do preço das casas na capital.

Já no início deste ano, li um pequeno texto do Joaquim Montezuma, Professor no ISEG e doutorado em Economia do Imobiliário pela Universidade de Glasgow, em que partilhava uma ideia semelhante.

Pelo que consegui apurar das conversas que tive com ambos, nem um nem outro pareciam convencidos pela subida dos preços, considerando a diminuição significativa da procura (determinada pelo número de transações), e uma ligeira subida da oferta (mensurada através da disponibilização de habitações novas).

Lembra-se de ter referido que Cascais surpreendia por apresentar, simultaneamente, um preço/m² tão elevado e uma valorização tão acentuada nos últimos 6 anos?

Ou seja, por o valor da mediana/m² dos valores das transações ter duplicado no espaço de 6 anos?

Ocorreu-me que poderia aceder ao Idealista e analisar a oferta de casas no mercado. Constatei que, ao dia de hoje, 30 de Julho de 2024:

1) Das 1.050 casas que o Idealista anuncia por valor igual ou superior a 3.000.000€ em todo o Distrito de Lisboa (que compreende 16 concelhos entre os quais os de Lisboa e Cascais), 595 (57%) são no município de Cascais. Sendo que que no concelho de Lisboa há 236 anúncios de casas nesse segmento de preços, o equivalente a 40% das existentes em Cascais.

2) Por outro lado, estas 595 casas (de valor igual a superior a 3.000.000€, em Cascais) representam mais de 11% de todas as casas anunciadas por aquele portal imobiliário naquele concelho. Enquanto as 236 casas anunciadas na cidade de Lisboa por valor igual ou superior a 3.000.000€ representam apenas 2% do total de habitações anunciadas naquele portal na capital.

Estes valores são elevados? São. E honestamente, parece-me surpreendente que 11% dos anúncios de casas à venda em Cascais apresentem valores iguais ou superiores a 3.000.000€. Mesmo sabendo que o peso anual das transações das casas deste valor possa ser inferior, mais não seja porque, tradicionalmente, os tempos de venda deverão ser mais dilatados.

Se e quando forem vendidas, os valores de transação destas casas vão, necessariamente, inflacionar a mediana e média do valor/m² do universo das casas vendidas em Cascais. Mas essas vendas, não só nos dizem muito pouco sobre a evolução do preço das casas em outros segmentos do mercado, como não sugerem que o valor dessas outras habitações tenha dobrado no espaço de 6 anos.

Será que, como dizia Joaquim Montezuma, "O aumento dos preços pode ser provocado pelo maior peso na amostra de imóveis mais caros"?

Atrever-me-ia a responder que sim.

Voltemos ao Afonso Silva e a um exemplo interessante que tem usado para ilustrar a ideia de que os valores das transações em Lisboa não terão continuado a aumentar, pelo menos ao ritmo que as medianas dos preços/m² sugerem.

Antes de mais peço-lhe que passe os olhos por estas duas imagens. Se porventura, a procura sobre as garrafas daquele segmento de preços diminuísse significativamente, a mediana do preço unitário das garrafas subiria. Sem que com isso fosse necessariamente verdade que a generalidade dos valores das garrafas tivesse subido.

Como sabemos, a quebra da procura de casas foi impactada sobretudo pela subida das taxas de juro nos últimos 2 anos. Sendo que, em princípio, serão os agregados familiares com menores rendimentos os primeiros a ser impactados. Por lhes restar uma margem/almofada financeira mais reduzida para aguentar e acomodar um crescimento tão acentuado daquela que, usualmente, é a despesa que absorve uma maior porção do rendimento disponível.

Pelo que, à semelhança das garrafas de vinho, uma quebra num segmento de mercado residencial médio-baixo, conferirá maior peso relativo às transações de maior valor, e inflacionará a mediana, o valor central, que divide ao meio um conjunto de dados.

Não creio que tenha muito sentido levantar dúvidas hiperbólicas sobre todos os estudos relativos aos preços da habitação conhecidos até hoje. Mas é inegável que o conhecimento e a perspicácia que Afonso Silva e Joaquim Montezuma conseguiram aportar, é de uma grande utilidade para a análise dos valores das casas e sua evolução nos últimos dois anos e, em particular, nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

COMENTÁRIO DO AUTOR

Quando alguém pensa em comprar/vender um imóvel residencial, é comum basear suas expectativas sobre os valores que irá ganhar/gastar em artigos como este. Por mais amplo, profundo, analítico e crítico que um texto possa ser, é um erro valorizar reflexões como esta para além de uma simples contextualização.

Tem ainda mais razões para ler este artigo se estiver a considerar comprar/vender um imóvel? Sem dúvida. No entanto, o esforço deste texto não é suficiente para avaliar o valor de mercado de uma determinada casa, nem é esse o seu objetivo.

Quando alguém está a pensar comprar um apartamento em Matosinhos, uma moradia em Belém, ou uma habitação em qualquer um dos outros locais mencionados neste artigo, precisa de perceber (ou pelo menos tentar) o que se está a passar ali mesmo.
Cada bairro tem as suas características e tendências únicas. Compreender estas nuances é crucial para tomar decisões bem informadas.