Quão moderados são a renda mensal moderada e o preço moderado de venda?

I - Portugal não é Lisboa

Perante as afirmações de que '2.100€, 2.200€ ou 2.300€ não são valores de renda moderados' a resposta do Governo foi, quase sempre, 'queiram desculpar, mas em Lisboa até são'.

Mesmo concedendo que 2.300€ poderá ser um limite máximo razoável para uma renda moderada em Lisboa, como é possível que esse mesmo montante seja aplicado a todo o país?

Sabendo o Governo que – segundo as Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local do INE (referentes ao 1.º trimestre de 2025 e publicadas em 27 de junho do mesmo ano, o último relatório disponível à data da publicação deste texto) – o valor mediano das rendas em Lisboa, nos novos contratos de arrendamento, é de 16€/m²?
E que, por exemplo, em Braga e Coimbra – duas das cidades mais relevantes no panorama nacional – a mediana é de 7,45€/m² e 8,67€/m², cerca de metade do mesmo valor em Lisboa?

Segundo o Idealista, à data da publicação deste texto, menos de 5% dos anúncios de apartamentos para arrendar em Braga são anunciados por um valor igual ou superior a 2.000€.
Segundo o Idealista, à data da publicação deste texto, no concelho de Coimbra há apenas 4 anúncios (num universo de cerca de 300 casas) por um valor igual ou superior a 2.000€.

Não há fundamento que justifique a aplicação de uma redução fiscal à construção de casas destinadas a rendas mensais inequívocamente elevadas para os contextos de Braga, Coimbra e de tantas outras capitais de distrito e cidades de média dimensão.

A aplicação da mesma bitola de valores aos 308 concelhos do país é igualmente desadequada na definição de 660.982€ como ‘preço moderado de venda' para todo o país.

Os agentes económicos respondem a incentivos. É plausível esperar que, um pouco por todo o território, parte da oferta tenda a aproximar-se — na medida em que a realidade local o permita — desse valor máximo.

Para que tenha uma noção mais objetiva das discrepâncias de valores, segundo as Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local do INE (referentes ao 3.º trimestre de 2025 e publicadas em 2 de fevereiro de 2026, o último relatório disponível à data da publicação deste texto), os valores medianos por metro quadrado das casas vendidas em Lisboa representam – com exceção do Porto e de Faro – cerca do dobro ou do triplo dos valores praticados nas outras capitais de distrito do litoral.

Quando olhamos para capitais localizadas no interior, Lisboa chega a apresentar valores cerca de quatro e cinco vezes superiores aos daquelas cidades.

Os números são claros: em Lisboa a mediana é de 4.691€/m². Mas em Viana do Castelo e Setúbal é de 1.698€/m² e 2.320€/m² respetivamente. Na Guarda e em Portalegre os mesmos valores são de 973€/m² e 1.000€/m².


No portal Idealista, à data da publicação deste texto, é possível verificar que:

Na Marinha Grande e em Pombal, dois concelhos do distrito de Leiria, os apartamentos disponíveis para venda a valores mais elevados estão anunciados a 399.000€ e 420.000€ respetivamente.

O apartamento de valor mais elevado em Castelo Branco é anunciado por 335.000€. Trata-se de construção nova e a palavra ‘luxo’ é repetida por quatro vezes na descrição da casa.

O apartamento mais caro disponível no concelho de Bragança está anunciado por 325.000€, e é o único acima dos 300.000€.

Podia dar mais 250 exemplos de municípios em que é descabido o Estado fomentar a construção de casas até ao teto máximo de 660.982€.

Muito provavelmente, o resultado desta proposta de lei será a aplicação de benefícios fiscais a projetos de nova construção de segmento médio-alto em Guimarães, Aveiro, Santarém ou Palmela aos 'valores moderados' de Lisboa e Cascais.

Por cada promotor imobiliário, montante de investimento e lote de terreno alocados a projetos com casas de 500.000€ ou 600.000€, é menos uma empresa, uma parcela de investimento e um pedaço de terra dedicados à edificação de apartamentos entre os 200.000€ e os 400.000€.

Ou o Governo calibra os critérios de atribuição da redução fiscal, ou acabará por desviar o incentivo da construção de habitação a preços acessíveis à classe média, para a produção de casas do segmento prime, ao qual o setor já responde de forma orgânica sem grande necessidade de estímulos adicionais.

Recordo o exemplo da Vizta que – com a sua marca Core – encontrou soluções para poder oferecer um estúdio (T0) de 31m² a menos de 100.000€ ou apartamentos T3 de 98m² pouco acima dos 300.000€.

Este empreendimento residencial está a ser desenvolvido Leça da Palmeira, localidade compreendida pelo concelho de Matosinhos, o segundo município mais caro da Área Metropolitana do Porto.

O objetivo desta proposta de lei deveria ser estimular iniciativas que gerem habitação em segmentos de preço idênticos ao deste projeto.

Na redação atual, a proposta de lei arrisca-se a oferecer a quem pedia mais descentralização a única coisa que não quer de Lisboa — o custo da habitação.

II – Por que razão o limite de uma renda (ou preço) é o mesmo para um T0, um T2 ou um T4?

Mesmo em freguesias como Campo de Ourique, Estrela ou Parque das Nações, onde os valores do segmento residencial são mais elevados que na generalidade das 24 freguesias de Lisboa, não é verdade – por exemplo – que 2.000€ seja um valor moderado para um apartamento T1 com uma área entre 60m² e 80m².
A mesma afirmação é válida para a Foz ou o centro histórico do Porto.

Segundo o portal Idealista, à data da publicação deste texto, há mais de 1.400 anúncios de T1 para arrendar no concelho de Lisboa, dos quais menos de 300 estão anunciados a valores iguais ou superiores a 2.000€. Que sentido faz apoiar senhorios cujos imóveis se situam no 4.º quartil da distribuição de preços?

No Porto, e ainda segundo o Idealista e à data de publicação deste texto, já estaríamos a falar dos percentis 98 ou 99.
A desadequação não é apenas evidente: remete-nos para o absurdo. E estende-se também aos valores de venda.

Ainda assim, o custo orçamental de apoiar rendas que não são verdadeiramente moderadas preocupa-me muito menos do que o incentivo fiscal à produção de habitação no segmento médio-alto. Nesse caso, estaremos a desviar o esforço fiscal daquilo de que o país mais necessita — habitação acessível à maioria da população — para um segmento que o mercado já gera naturalmente, sem incentivos.

Na venda, pode admitir-se que 660.982€ constitua um valor moderado para um T3 ou um T4 em Lisboa. Mas dificilmente se poderá aceitar que se diga o mesmo do preço de um apartamento com apenas um quarto.

Se ao dia de hoje encontro um empreendimento no centro de Lisboa, junto à Praça do Chile e ao Metro, onde são anunciados apartamentos T2 com 80m², duas casas de banho (uma delas em suíte), varanda de 6m² e lugar de estacionamento por 570.000€ e 580.000€; porque é que o Estado haverá de estimular, via benefício fiscal, a produção de T0 ou T1 a 600.000€ ou a 650.000€?

Que impede uma empresa de promoção imobiliária de maximizar o número de frações elegíveis abaixo dos 660.982€ (e assegurar assim o benefício fiscal), optando por tipologias mais pequenas e praticando preços por metro quadrado significativamente superiores?

Poderá até argumentar junto das autarquias que os Censos de 2021 evidenciam que, face a 2011, subiu o número de agregados familiares com 1 e 2 pessoas, e desceu o número de agregados com 3, 4 e 5 pessoas. E que, de uma forma geral, a dimensão média dos agregados familiares vem descendo, e o número de adultos a viver sozinhos tem vindo a subir.
Muito provavelmente, seria esse o meu conselho profissional.

A iniciativa privada tem toda a legitimidade de tentar maximizar a racionalidade económica de uma iniciativa.
Mas cabe ao Estado prevenir estratégias de maximização do benefício que desviem a utilização do incentivo para fora da esfera do interesse público.

Creio que será evidente para todos que num mesmo edifício, aquilo que poderá ser um valor moderado (de venda ou de renda) para um apartamento T3 será também – previsivelmente – uma exorbitância para um apartamento T1.
Se o Governo pretende ignorar esta evidência, deverá explicar de que forma essa opção beneficia a classe média.

Um apartamento T1 de 80m² vendido por 600.000€ corresponde a um preço de 7.500€/m². O último valor mediano apurado para Lisboa é de 4.691€/m².

Ou seja, à luz da redação da Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª, uma casa com um preço por metro quadrado que exceda em mais de 50% o valor mediano apurado em Lisboa pode ser classificado como um “preço moderado de venda”.

E como já vimos antes, pode ser classificado como um “preço moderado de venda” também em Vila Real, Oliveira de Azemeis ou Mértola. 


Se o exemplo anterior corresponde, de forma evidente, a uma casa cara; como é que podemos aceitar uma solução legislativa que, com todas as implicações discutidas, classifique o seu preço como 'moderado'?

Uma política pública que não reconhece essa evidência arrisca-se a perder legitimidade.

III – Vamos reduzir a tributação em contratos de arrendamento de 1 ano?

Terá sentido atribuir um desconto fiscal a senhorios que celebrem contratos de um ano de duração, que não preveem renovações?
Os senhorios estão no seu pleno direito. Mas interrogo-me se faz sentido atribuir um desconto fiscal a quem não ofereça estabilidade ao arrendatário.

A legislação em vigor prevê a possibilidade de uma redução de 10 pontos percentuais (de 25% para 15%) na tributação para efeitos de IRS ao senhorio que estiver disposto a assinar um contrato de 5 anos.
Vamos agora atribuir uma redução de 15 pontos percentuais (de 25% para 10%) em contratos de apenas um ano?
Se a estabilidade das famílias continua a ser um objetivo, este desenho fiscal parece contraproducente.

De resto, muito se tem falado em fomentar o built to rent (construir para arrendar). Ora, os investidores institucionais tradicionalmente associados a este modelo privilegiam contratos de maior duração, por razões de previsibilidade de fluxos financeiros, redução do risco e eficiência operacional.

Considerando que, independentemente da duração inicial, a margem de manobra do senhorio nos três primeiros anos de um contrato renovável já se encontra condicionada pelo número 1 do Artigo 1096.º (Renovação automática), e pelo número 3 do Artigo 1097.º (Oposição à renovação deduzida pelo senhorio) do Código Civil, a solução de três anos parece ser um compromisso bastante razoável entre a necessidade de se oferecer estabilidade aos arrendatários e o objetivo do Governo: alargar o número de contratos aos quais se aplica a redução fiscal para motivar mais proprietários a colocar as suas casas no mercado de arrendamento. De resto, é o que esta mesma proposta de lei já prevê para o regime simplificado do arrendamento acessível.

Caso se argumente que tal solução prejudicaria arrendatários que apenas pretendem contratos de curta duração, importa recordar que o número 3 do Artigo 1098.º (Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário) permite a estes denunciar o contrato após o cumprimento de um terço do prazo inicial, mediante pré-aviso de 120 dias — prerrogativa que não assiste ao senhorio.

Se a estabilidade no arrendamento habitacional é uma prioridade, a atribuição dos incentivos fiscais deve estar condicionada à sua garantia.

Conclusão

Os últimos anos têm sido marcados por aumentos sucessivos dos valores da habitação e por um agravamento da discrepância entre os rendimentos dos portugueses e o preço das casas.
A proposta de lei em apreciação identifica corretamente um dos constrangimentos no acesso à habitação: a insuficiência de oferta.

A utilização de incentivos fiscais como instrumento de política pública é, neste contexto, uma opção legítima e potencialmente eficaz.
É de assinalar também uma abrangência fiscal ampla desta iniciativa legislativa: trata-se de uma ação coordenada em torno da aplicação de IRS, IRC, IVA, IMI e IMT, com o objetivo de disponibilizar mais habitação a custos moderados.

Dito tudo isto, importa referir que há investigadores que acreditam que o resultado da redução do IVA na construção pode ser, não a descida dos preços das casas, mas a subida da margem dos promotores ou do preço dos terrenos.


Uma coisa é certa: a eficácia de qualquer incentivo fiscal depende da precisão do seu desenho.
Neste momento, o Governo está a classificar como “moderados” preços que são objetivamente elevados para a realidade da maior parte do território nacional. Se nada for alterado na Assembleia da República, é previsível um reforço da oferta no segmento médio-alto do mercado.

Não há rigorosamente nada de errado com este segmento de habitação. Mas não é o incremento da sua oferta que vai fazer com que o grosso da classe média consiga arrendar ou comprar uma casa adequada às suas necessidades. E por esse motivo, não é a ele que deve ser dirigido um benefício fiscal.

O Governo não pode (e a expressão é mesmo essa: não pode) dizer que pretende fomentar a criação de fogos habitacionais a preços comportáveis para os portugueses e, ao mesmo tempo, deliberar que se apliquem benefícios fiscais para apoiar o desenvolvimento de habitação, por todo o país, a valores que — como demonstram de forma inequívoca os dados de mercado — correspondem a casas caras na generalidade do território nacional.

A não diferenciação de tetos de valor por tipologia também é difícil de justificar.
Uma coisa é não constranger excessivamente a promoção imobiliária, outra é acreditar que a racionalidade do agente económico, sem a introdução de limites ou referências, não vai prejudicar o propósito do Governo.
Porque é isso mesmo que vai acontecer. Não tenho dúvidas de que a falta de critério conduzirá ao incentivo à construção de apartamentos T1 de 60m² aos ‘valores moderados' de tipologias T3 de 120m².

Por fim, a atribuição de uma mesma carga fiscal a contratos de arrendamento de 1 ou 5 anos, elimina o incentivo aos senhorios para privilegiarem prazos de maior duração.
Dessa forma, ignora-se a importância da estabilidade no arrendamento, algo que deveria ser uma prioridade em qualquer política pública de habitação.

É por esse motivo que a discussão da Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª na especialidade constitui uma oportunidade decisiva para calibrar e balizar as medidas. Introduzir diferenciação territorial, ponderar critérios por tipologia e alinhar os incentivos com objetivos de estabilidade contratual reforçará o propósito da proposta.

Como seria previsível, os stakeholders acolheram favoravelmente uma proposta que lhes concede uma redução fiscal. As associações empresariais representam interesses legítimos e cumprem o seu papel ao defendê-los. Espera-se que Governo e comunicação social tenham isso presente quando analisam os pareceres destas entidades e as declarações dos seus representantes.

Cabe agora à Assembleia da República assegurar que o desenho final do incentivo serve efetivamente o interesse público.

Se a ambição é promover habitação a valores efetivamente moderados, o rigor na parametrização das medidas é essencial para que o esforço fiscal gere o impacto desejado.