Os preços das casas em Portugal nos últimos 8 anos: os números e a história por trás deles

ANTES DOS NÚMEROS, UMA CONTEXTUALIZAÇÃO

Importa lembrar que a subida mais expressiva dos preços das casas em Portugal começou no período que se costuma designar por "pós-troika" e se propagou inicialmente do centro histórico de Lisboa para o resto da capital, e depois para a sua área metropolitana. Quase ao mesmo tempo — com um pequeno desfasamento temporal — assistiu-se a um movimento idêntico da Baixa do Porto para o resto da cidade e para os concelhos vizinhos.

Recorda-se também que, após o pedido de resgate apresentado pelo governo de José Sócrates, a Troika (termo frequentemente usado para designar o grupo formado pelo Banco Central Europeu, pela Comissão Europeia e pelo Fundo Monetário Internacional) esteve em Portugal de abril de 2011 a maio de 2014.

Como o período em análise deste artigo se reporta aos últimos 8 anos (1T 2018 – 1T 2026), faz-se um curto enquadramento dos anos imediatamente anteriores.


PROCURA

Após a saída da Troika, os bancos portugueses voltaram a injetar dinheiro na economia, num contexto em que as taxas de juro apresentavam níveis historicamente baixos e haveriam ainda de conhecer novas descidas. O que gerou uma dupla pressão sobre a procura: maior incentivo ao recurso ao crédito e soluções de poupança/investimento menos atrativas (ou seja, mais investidores ocasionais).

A 17 de maio de 2014, dia que marcou a saída oficial da Troika de Portugal, a Euribor a 6 meses encontrava-se abaixo dos 0,5%. Em novembro de 2015 passou para terreno negativo, onde permaneceu até junho de 2022: mais de 6 anos e 6 meses com este indexante abaixo de zero.
Para se ter uma noção do quão excecional é um contexto desta natureza – e dos cenários tão bizarros a que pode conduzir – a dada altura, chegou-se ao ponto de alguns bancos cobrarem a clientes institucionais e grandes aforradores pela manutenção dos depósitos. Ou seja, em vez de receberem juros por deixar lá o dinheiro, eram os clientes que pagavam ao banco para o ter guardado.

Em 2012 tinha entrado em vigor uma então nova lei de arrendamento que dinamizou o mercado, e no final de 2014 já haviam sido emitidos mais de 2.000 golden visas e mais de 2.000 pessoas tinham aderido ao regime fiscal do residente não habitual. Que é o mesmo que dizer: Portugal estava finalmente na rota do investimento.

Como se não bastasse, por esses anos o país revela-se ao mundo como destino turístico de eleição. E, facto ao qual me parece que não costuma ser dada suficiente importância, há um madeirense a tornar-se numa das figuras maiores da cultura pop mundial.

Desde 1998, ano em que se realiza a EXPO em Lisboa e José Saramago recebe o Prémio Nobel da Literatura, outras figuras, eventos e conquistas em áreas tão distintas quanto a política e a diplomacia, o turismo e a indústria, o desporto, a arquitetura e as artes plásticas têm contribuído para aumentar a projeção internacional do país.

Mas nenhuma outra personalidade ou evento terá tido um impacto comparável ao de Cristiano Ronaldo, a pessoa com mais seguidores no Facebook e no Instagram em todo o mundo.

A visibilidade internacional de Portugal cresceu de forma assinalável.

Para que alguém escolha um país para visitar, investir ou viver, é determinante que, antes de mais, conheça a sua existência ou possa saber o mais possível sobre ele. Não devo ser o único português que, há 20 ou 30 anos, se viu na circunstância de ter de explicar a algum não europeu que Portugal é um país soberano e independente com quase nove séculos de história, ou que o seu idioma oficial não é o espanhol.

Desconfio que, em 2026, um diálogo desta natureza seja difícil de conceber para quase todos nós. O Cristiano Ronaldo não explica a valorização das casas em Portugal. Mas é difícil acreditar que a projeção internacional do país – e, por consequência, a procura externa que o seu mercado residencial recebeu e a forma como isso teve impacto na própria definição da oferta – tivesse evoluído da mesma forma sem ele.


OFERTA

A construção quase parou.
Entre 2010 e 2014 faliram quase 40.000 empresas de construção e imobiliário. Parte das empresas que sobreviveram focou-se em mercados emergentes, e os últimos sectores em que a banca queria colocar verbas eram precisamente aqueles que concentravam quase metade do crédito malparado das empresas: segundo a edição de junho de 2017 do Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal, em 2016 os sectores da construção e das atividades imobiliárias concentravam cerca de 48% do crédito vencido das sociedades não financeiras.
Uma outra curiosidade: em 2015, na 1.ª fase de candidaturas, houve 10 cursos de Engenharia Civil sem um único estudante colocado.


O Gráfico 0 ilustra de forma evidente os contrastes na produção de habitação em Portugal nas últimas décadas.

É tentador dizer-se que em 2000 se produziram 565% mais habitações do que em 2020. Ou que em 2002 se construiu 18 vezes mais casas que em 2015.
Desde logo porque ambas as afirmações são verdadeiras.

É uma discrepância brutal à qual se vem dando de forma compreensível, nos últimos tempos, imensa ênfase e palco.
Mas não se devem comparar estes números apenas à luz das dores dos nossos dias.

O contexto atual convida a olhar para a pujança da construção em Portugal na viragem do século como um feito extraordinário. Mas importa recordar algo que é frequentemente esquecido: aqueles números foram sustentados por níveis de alavancagem financeira e critérios de concessão de crédito que a regulação do presente dificilmente permitiria.

Esse modelo de financiamento fazia parte do ambiente de endividamento excessivo que antecedeu a crise financeira de 2008. A crise, os seus efeitos sobre o sistema bancário e a subsequente crise da dívida pública contribuíram, por sua vez, para aquilo que se descreveu algumas linhas acima: a destruição de uma parte significativa do sector.

Ou seja, é justo dizer-se que um dos motivos pelos quais hoje se constrói menos do que o necessário é ter-se construído, num passado recente, mais do que seria aconselhável financiar.

Ainda assim, estes números não esgotam as habitações que chegam ao mercado residencial todos os anos. Porque não contemplam a reabilitação de imóveis, um subsegmento de negócio deste sector com um peso muito significativo em Portugal na última década e meia: segundo o INE, entre 2018 e 2023 a reabilitação representou 22% de todas as obras concluídas, e 31% nos 5 anos imediatamente anteriores.

VAMOS ENTÃO CONHECER OS PREÇOS DOS ÚLTIMOS OITO ANOS...

Em seguida, encontrará, para cada concelho das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e freguesia das duas maiores cidades portuguesas, os valores medianos do preço por m² das casas vendidas em cada um dos 33 trimestres compreendidos entre o 1T 2018 e o 1T 2026.

Estes valores serão apresentados em quatro tabelas, correspondentes aos diferentes subperíodos:
1T 2018 – 1T 2020,
1T 2020 – 1T 2022,
1T 2022 – 1T 2024,
1T 2024 – 1T 2026.

Nas tabelas, os valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, enquanto os valores a bold assinalam os máximos registados em cada concelho ou freguesia ao longo de todo o período em análise (1T 2018 – 1T 2026).

Depois de cada conjunto de quatro tabelas, um gráfico mostrará a variação dos preços ao longo destes oito anos nos concelhos ou freguesias em análise.

Uma vez analisadas com detalhe as duas áreas metropolitanas, far-se-á uma análise dos concelhos das capitais de distrito e sedes de governo regional e do "Top 20" dos concelhos mais caros do país, apresentando um gráfico com os preços medianos por m² no 1.º trimestre de 2026 e um gráfico com a evolução deste indicador desde o 1.º trimestre de 2018.

CONCELHOS DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

1T 2018 – 1T 2020

A VALORIZAÇÃO DO PERÍMETRO DA CIDADE

No período pré-pandémico (1T 2018 - 1T 2020), Lisboa registou ainda uma valorização muito significativa: 29,1%. Mas foi o concelho da Amadora que liderou a valorização na Área Metropolitana de Lisboa (AML), ao registar um crescimento de 47,0%.

A contiguidade a Lisboa e, muito provavelmente, o prolongamento da linha azul do Metro até ao coração da Amadora (a estação da Reboleira havia sido inaugurada em 2016) fizeram deste concelho uma alternativa ainda mais funcional para quem já não podia suportar os preços de Lisboa, mas não queria abdicar de acesso rápido ao centro da capital.

Segundo o Google Maps, o percurso de 12 paragens entre a Reboleira e o Marquês de Pombal faz-se, sem necessidade de mudar de linha, em apenas 20 minutos.

1T 2020 – 1T 2022

ONDE ACELEROU A VALORIZAÇÃO DURANTE A PANDEMIA?

No período entre 1T 2020 e 1T 2022, que pode e deve ser associado às restrições e condicionamentos registados por via da Covid-19, a valorização das casas no concelho de Lisboa abranda para 9,3% (versus 29,1% no período anterior), ao ponto de se verificarem descidas trimestrais.

No mesmo intervalo temporal, a valorização na Amadora abranda para 20,5% (47,0% no período anterior) e o abrandamento do ritmo de valorização faz-se sentir em 13 dos 18 municípios da AML.

Quando analisamos os dados do INE, damo-nos conta de que os cinco concelhos em que a valorização entre 1T 2020 e 1T 2022 foi superior ao crescimento dos preços nos dois anos imediatamente anteriores – Alcochete, Palmela, Mafra, Vila Franca de Xira e Sesimbra – correspondem também a cinco dos seis concelhos com menor densidade populacional na AML.

Em 2022, tanto em Alcochete como em Palmela havia 154 habitantes por km². Em Sesimbra, Mafra e Vila Franca de Xira, esse mesmo rácio era, respetivamente, de 279 hab/km², 306 hab/km² e 435 hab/km².

Para se ter uma ideia da escala, a densidade populacional nos concelhos de Lisboa, Amadora e Odivelas encontrava-se, no mesmo ano, entre os 5.500 hab/km² e os 7.500 hab/km².

O que sugere este padrão?

Que neste período a valorização acelerou em zonas menos densas da AML. O que vai ao encontro de uma ideia tantas vezes repetida durante a pandemia: mais do que nunca, as pessoas demonstraram disponibilidade para trocar centralidade por espaço.


Uma nota final

Falou-se muito sobre a resiliência dos preços das casas durante o período pandémico. Mas essa análise nem sempre tem em conta o seguinte: é difícil imaginar essa mesma resiliência sem a intervenção dos Estados e a atuação dos bancos. Lembra-se das moratórias? Elas desempenharam um papel muito importante, não apenas na tesouraria de muitas famílias cujos rendimentos tinham sido afetados pela quebra repentina e inesperada da atividade económica, mas também na mitigação do medo e na preservação da confiança.

Importa também lembrar que a atuação dos bancos não foi pautada apenas pela boa vontade. Evitar que o crédito vencido disparasse era também do seu interesse. E acredito que a experiência das crises anteriores (a crise hipotecária e a crise das dívidas soberanas) deixou marcas na própria cultura das instituições de crédito, preparando-as para responder melhor aos desafios que a pandemia trouxe.

As moratórias e outras medidas semelhantes foram amplamente adotadas pelo mundo fora, embora com diferenças no âmbito e nas condições de aplicação. E não posso deixar de dizer que não me lembro de ouvir aqueles que tão frequentemente se queixam da intervenção estatal criticarem este tipo de iniciativa governativa.

1T 2022 – 1T 2024

AS TAXAS DE JURO, A CRISTA DA ONDA E OS NÚMEROS QUE NÃO BATEM CERTO

No período 1T 2022 – 1T 2024, a valorização do preço das casas continuou a verificar-se. Mas acabou por enfrentar outro tipo de condicionamentos.

A invasão da Ucrânia, a 24 de fevereiro de 2022 – para além do impacto psicológico e mediático de um conflito militar de grandes dimensões no Velho Continente, com consequências na confiança dos agentes económicos – agravou fortemente a escalada inflacionista já em curso, levando o Banco Central Europeu a subir as taxas de juro de forma abrupta. Em junho de 2022, a Euribor a 6 meses saía do terreno negativo em que permanecia há mais de seis anos e meio; em setembro de 2023, ultrapassava os 4%. Foi a subida mais acentuada da história deste indexante.

Quando os juros sobem desta forma, a prestação de um crédito para uma casa do mesmo valor sobe também. Isto é, com o mesmo rendimento, mesmo que o preço das casas permanecesse constante, a casa que estava ao seu alcance no início de 2022 poderia deixar de estar um ano depois, sem que nada tivesse mudado significativamente a não ser o preço do dinheiro.

Para quem compra com recurso a crédito, esse preço do dinheiro traduz-se no valor da prestação. O que lhe estou a dizer é que, no espaço de um ano e de acordo com as simulações dos bancos, o preço máximo de compra ao alcance de algumas pessoas poderá, por exemplo, ter descido de 400 mil para 300 mil euros.

O efeito no mercado foi imediato. Na AML, o número de transações caiu de 50.218 em 2022 para 38.592 em 2023, uma quebra de 23,2% em apenas um ano, que representa uma contração ainda mais severa do que a registada no conjunto do país.

Dito tudo isto, parece haver uma relação inversa entre o valor das casas num dado município e o seu ritmo de valorização.

Ou seja, quanto mais baixo é o preço das casas num dado local (os concelhos que aparecem na parte inferior da tabela), maior parece ser a margem para a sua subida. O que é coerente com a ideia de que a onda de valorização das casas em Portugal se formou no centro de Lisboa (e depois no Porto) e se propagou para as respetivas periferias.

Os valores registados em Cascais podem, por isso, ser vistos como uma particular surpresa. Este concelho forma, juntamente com Lisboa, a dupla mais cara do país, com uma distância bastante significativa para os municípios seguintes. E, ainda assim, valoriza 25,9% neste biénio: um ritmo mais parecido com o dos concelhos mais acessíveis da AML, e muito acima dos 15,0% de Lisboa ou dos 17,5% de Oeiras.

Somando o que já vinha de trás, Cascais chega ao 1T 2024 com uma valorização de 100,1% face ao 1T 2018. Em seis anos, o preço mediano do m² havia duplicado: de 2.004 € para 4.010 €.

Por outro lado, e considerando um arrefecimento tão acentuado da procura efetiva, refletido na queda do número de transações, é legítimo estranhar valorizações tão significativas.
Alcochete – cuja valorização tímida (5,2%) só consigo entender à luz da valorização brutal no biénio anterior (47,0%) – é a exceção. Odivelas, Lisboa e Oeiras valorizaram 14,9%, 15,0% e 17,5% respetivamente, e todos os restantes 14 municípios valorizaram acima (ou até muito acima) de 20%.

É difícil entender valorizações tão expressivas ao longo deste biénio, quando, entre 2022 e 2023, a região registou uma quebra de 23% nas vendas. Na minha leitura, estamos previsivelmente perante um daqueles casos em que a mediana reflete não apenas a evolução dos preços, mas também uma alteração na composição das casas transacionadas.

Isto é, num mercado com significativamente menos vendas, poderá bastar que aumente o peso relativo das transações realizadas em segmentos com preços por m² mais elevados – sobretudo se os compradores nesses segmentos estiverem menos dependentes do crédito bancário e, por isso, menos expostos à subida das taxas de juro – para que a mediana aumente sem que, necessariamente, haja uma subida generalizada dos preços. Ou, pelo menos, sem que essa subida generalizada seja tão vincada quanto a variação dos valores medianos sugere.

Por tudo isto, entendo que não estamos em posição de afirmar que, neste período e nesta região, o preço das casas tenha valorizado na proporção sugerida pelo indicador usado pelo INE.

1T 2024 – 1T 2026

O CUSTO DO DINHEIRO VOLTA A DESCER E OS PREÇOS VOLTAM A DISPARAR

Se o biénio anterior marcou um arrefecimento, neste último período voltou a assistir-se a uma maior pressão sobre os preços. A partir de meados de 2024, com a inflação em trajetória descendente, o Banco Central Europeu iniciou um ciclo de descida das taxas de juro. A Euribor a 6 meses, que ultrapassara os 4% em 2023, aproximou-se dos 2% no final de 2025. Com o preço do dinheiro novamente mais acessível, recuperou-se parte da capacidade de compra financiada que se havia perdido. E, como muitas famílias avaliam a possibilidade de comprar uma determinada casa em boa parte pela prestação mensal correspondente, esta descida pode também alterar a perceção que têm da sua própria capacidade aquisitiva.

A esta descida do custo do dinheiro juntaram-se ainda dois importantes estímulos à procura dirigidos aos compradores mais jovens.
A partir de agosto de 2024, os jovens até aos 35 anos passaram, mediante determinadas condições, a beneficiar de isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação própria e permanente: à data (valores atualizados anualmente), a isenção era total para imóveis até 316.772 € e parcial para aquisições entre esse valor e 633.453 €.
Já a garantia pública do Estado, em vigor desde o início de 2025 e aplicável a imóveis até 450.000 €, passou a permitir aos jovens elegíveis obter financiamento até 100% do valor da transação.

Segundo o Banco de Portugal, em 2025, 18,8% dos novos contratos de crédito à habitação – correspondentes a 21,3% do montante concedido – beneficiaram da garantia do Estado. O regime aplica-se aos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026 e os seus efeitos têm sido questionados, nomeadamente pelo Banco de Portugal e pelo Fundo Monetário Internacional. Dito isto, o Governo tem-se mantido fiel ao mantra segundo o qual os desafios colocados pela subida do preço das casas devem ser resolvidos por via do aumento da oferta, e não de restrições à procura.

O impacto na dinâmica do mercado foi imediato e mensurável. Na AML, o número de transações subiu de 38.592 em 2023 para 45.106 em 2024 e 48.250 em 2025. A nível nacional, 2025 fechou mesmo com o maior número de casas vendidas desde que o INE contabiliza estes dados: 169.812 transações, acima do anterior máximo registado em 2022. Curiosamente, o mesmo não sucedeu na AML, que se manteve cerca de 6% abaixo do seu próprio recorde de 2019 — sinal de que a recuperação foi mais intensa fora desta região.

Em 13 dos 18 concelhos da AML, este foi o biénio de maior valorização de todo o período em análise. As exceções dividem-se em dois grupos: os concelhos que tinham atingido o maior ritmo de valorização antes da pandemia – no caso, Lisboa, Cascais e Amadora – e os dois em que a densidade populacional é mais baixa, Alcochete e Palmela, cujos valores dispararam durante o período em que mais se fizeram sentir as restrições associadas à Covid-19.

Os casos extremos estão, uma vez mais, na margem sul. O Barreiro valorizou 56,8% em apenas dois anos e a Moita 54,3%: subidas superiores a qualquer outra variação registada na AML nos períodos anteriores. Vila Franca de Xira (45,8%), Sintra (41,2%) e Setúbal (40,9%) registam as outras valorizações mais expressivas ao longo destes oito trimestres.

Alcochete, que no biénio anterior praticamente estagnara (5,2%), valoriza agora 38,5%. É tentador atribuir esta subida ao anúncio do Governo, a 14 de maio de 2024, da decisão de instalar o novo Aeroporto Luís de Camões no Campo de Tiro.
Sucede que o terreno escolhido para o novo aeroporto não se situa no concelho de Alcochete. O Campo de Tiro — criado em 1904 e conhecido durante décadas como "Campo de Tiro de Alcochete" — reparte-se pelos concelhos de Benavente e Montijo, sem um único hectare no município de Alcochete.
Que uma designação que deixou de ser oficial continue a ser tomada como uma indicação geográfica válida — não o sendo — diz, talvez, mais sobre a forma como se constroem as perceções no mercado do que qualquer tabela. E, se o vox populi, a imprensa e até o Governo ajudaram a cristalizar a associação entre Alcochete e um aeroporto que não terá morada naquele concelho, poderá ser precisamente Alcochete a retirar maior benefício dessa associação.
Sublinho este episódio para ilustrar como, tantas vezes, é a perceção — e não os factos — que mais influencia o mercado ou as opiniões que sobre ele se formulam.

Por outro lado, Cascais valoriza 16,9%, o valor mais baixo de toda a AML, e Lisboa 21,3%, o segundo mais baixo. Isto significa que os dois concelhos mais caros de todo o país são agora aqueles que menos valorizam. O que reforça a ideia de que a crista da onda tende a afastar-se das zonas mais centrais ou mais caras. Aliás, os dois concelhos que registaram valorizações superiores a 50% no espaço de dois anos — Barreiro e Moita — são precisamente aqueles em que os preços da habitação são mais baixos na AML. E, por isso mesmo, aqueles onde os limites da isenção fiscal e da garantia pública abrangem uma parcela muito maior do mercado — ao contrário de Cascais e Lisboa, onde o preço de uma parte significativa dos imóveis coloca os compradores fora do alcance destas medidas.

Este contraste é também visível nos dados do Banco de Portugal: em 2025, no Alentejo, Beira Baixa, Lezíria do Tejo, Terras de Trás-os-Montes e Beiras e Serra da Estrela, mais de metade dos contratos de crédito para aquisição de habitação própria e permanente celebrados por jovens recorreram à garantia do Estado; na Grande Lisboa, essa proporção ficou-se por cerca de um terço.

1T 2018 – 1T 2026

OITO ANOS DEPOIS: OS PREÇOS DUPLICARAM E TRIPLICARAM POR QUASE TODA A AML

Fechado o período em análise, o retrato dos oito anos é o seguinte: entre o 1T 2018 e o 1T 2026, o preço mediano do m² mais do que duplicou em 17 dos 18 concelhos da AML.

O único concelho em que o preço/m² não chegou a duplicar foi o de Lisboa. E por muito pouco: 96,9%, a meros 3,1 pontos percentuais da duplicação efetiva do valor. O concelho onde a valorização mais expressiva do parque habitacional teve início, e que durante anos puxou por toda a região, é hoje aquele onde os preços menos subiram em oito anos. Sendo que “menos subiram” significa dizer que quase que dobraram.
No extremo oposto está a Moita, onde os valores quase quadruplicaram: 284,3%, dos 617 € por m² em 2018 para os 2.371 € em 2026. Seguem-se as variações do Barreiro (272,1%), Sintra (222,0%), Setúbal (216,7%) e Seixal (211,1%). Para que fique claro, uma evolução de 200% significa uma triplicação dos preços.

Em 2018, uma casa em Lisboa custava, ao metro quadrado, 4,2 vezes o preço de uma casa na Moita. Em 2026, custa 2,1 vezes. A relação entre os dois valores reduziu-se para metade. Não porque Lisboa tenha ficado mais barata (recorde-se, os preços de venda praticamente duplicaram), mas porque os preços da periferia se aproximam cada vez mais daqueles que são praticados na capital.

Importa, a esta altura, sair por um momento das percentagens e dos sucessivos recordes de valorização... e olhar para o que estas métricas significam na vida de quem procura casa.

Ao longo de oito anos, os preços na Área Metropolitana de Lisboa duplicaram, triplicaram e, em alguns casos, quase que quadruplicaram. A evolução dos rendimentos das famílias não acompanhou, nem de perto, este ritmo. Segundo o Boletim Económico de março de 2026 do Banco de Portugal, desde 2019 (e até 2025) o índice de preços da habitação aumentou cerca de 80%, enquanto o rendimento mediano das famílias portuguesas cresceu apenas cerca de 34% entre o início de 2019 e o terceiro trimestre de 2025.

O resultado desta divergência é particularmente expressivo em Lisboa: em 2023, a prestação mensal para comprar uma casa de área mediana ascendia a 1.811 €, correspondendo, em teoria, a 102% do rendimento de uma família mediana. Ou seja, não estamos sequer a falar de uma prestação excessivamente pesada, mas de uma prestação superior a todo o rendimento do agregado familiar.

FREGUESIAS DO CONCELHO DE LISBOA

1T 2018 – 1T 2020

UMA CIDADE, MUITAS REALIDADES

Antes de tudo, gostaria de sublinhar aquilo que a análise destas tabelas torna mais evidente: deve ter-se cautela quando se fala de Lisboa como uma realidade homogénea. As suas 24 freguesias e os seus 100 km² de área representam um território heterogéneo, com dinâmicas muito diversas.

Ainda assim, o período entre o início de 2018 e o início de 2020 é marcado por uma valorização significativa do preço das casas na cidade de Lisboa.

Os trimestres a vermelho visíveis na Tabela 2.1 (que assinalam descidas face ao período imediatamente anterior) estão em franca minoria, e apenas em Carnide a valorização ao longo destes dois anos é inferior a 20%, sendo que 14 das 24 freguesias apresentaram uma variação superior a 30%.

Já sobre o facto de, num período de apenas dois anos, os preços em Marvila terem quase duplicado, remeto para este texto de junho de 2022, que descreve detalhadamente aquilo que “tem Marvila que mais nenhum outro local em Lisboa pode oferecer”.

1T 2020 – 1T 2022

A PANDEMIA, A MOBILIDADE, O ARRENDAMENTO E O ALOJAMENTO LOCAL

A Tabela 2.2 evidencia que, de forma geral, o período pandémico travou significativamente o ritmo de valorização dos preços na capital. Entre o 1T de 2020 e o 1T de 2022, a maioria das freguesias continua a apresentar uma variação positiva, mas muito distante daquela que tinha sido observada nos dois anos anteriores. E os trimestres assinalados a vermelho, correspondentes a descidas face ao período imediatamente anterior, tornam-se agora muito mais frequentes.

Parte desta alteração na evolução dos preços pode ser explicada pela generalidade das restrições que existiram neste período. Se as limitações à mobilidade de uma população afetam a vida quotidiana em geral e a atividade económica em particular, isso é ainda mais evidente quando falamos de bens imóveis. Por maioria de razão, essas limitações fizeram-se sentir de forma ainda mais vigorosa entre aqueles que não residiam em Portugal.

É importante lembrar que, ao contrário do que é muitas vezes sugerido, o efeito da procura exercida por cidadãos estrangeiros sobre os preços das casas não acontece apenas por via da compra de um imóvel. Se essa procura tem impacto no mercado de arrendamento e nas rendas que determinados imóveis são capazes de gerar, terá também reflexos no respetivo valor de mercado. Particularmente quando falamos de imóveis adquiridos como investimento, a rentabilidade expectável é, naturalmente, uma das variáveis que determina quanto alguém estará disposto a pagar por eles.
E a pandemia atingiu também diretamente o mercado de arrendamento.
 

Talvez já não se recorde, mas, durante aquele período, foram adotadas medidas extraordinárias que restringiram significativamente a possibilidade de fazer cessar contratos de arrendamento. Desta forma protegeram-se arrendatários que, em determinadas condições, deixassem de conseguir pagar as suas rendas (ou que só as conseguissem pagar mais tarde). E, independentemente de se concordar ou discordar com essas medidas (devemos lembrar-nos de que o contexto foi provavelmente o mais atípico das nossas vidas), o facto é que uma parte do risco económico associado ao arrendamento foi, temporariamente, transferida para os proprietários.

Os próprios dados do INE dos novos contratos ajudam a perceber a alteração do mercado: no 1T de 2021, Lisboa e Porto registaram descidas homólogas nos valores das rendas.
Mas esses números não conseguem contar toda a história.
Não registam, por exemplo, senhorios que aceitaram reduzir temporariamente a renda de contratos já existentes, nem situações em que parte das rendas deixou de ser recebida ou foi diferida.
É este contexto que devemos ter presente quando olhamos para a Tabela 2.2 e vemos os valores a vermelho, a assinalar descidas de preço face aos trimestres anteriores.

A outra evidência é que os preços nas freguesias de Santa Maria Maior e Misericórdia desceram no período pandémico (e que em algumas outras freguesias as valorizações foram marginais). E aqui, há também um duplo efeito. Estas duas freguesias englobam algumas das áreas mais turísticas da cidade. Por esse motivo, é natural que os arrendamentos de curta e média duração que ali proliferavam (e continuam a proliferar) tenham diminuído em número e em valor, penalizando o rendimento expetável que aqueles imóveis pudessem gerar.

O que não faltava naquela altura no Idealista (o maior portal imobiliário em Portugal) eram apartamentos em zonas centrais da cidade, anunciados por rendas atrativas, por períodos inferiores a um ano, na esperança de que, no verão seguinte, a evolução da pandemia permitisse recuperar as rentabilidades elevadas associadas às estadias mais curtas.

A isto acresce que estas duas freguesias compreendem bairros sobre os quais incidiram, desde o início, restrições ao Alojamento Local (AL): as chamadas “zonas de contenção”.

O que aconteceu nestas zonas?

1. Deixaram de ser admitidos novos registos de AL nas áreas abrangidas pelas restrições;
2. A venda de um imóvel com uma licença válida implica a caducidade dessa mesma licença, impossibilitando a replicação da atividade anterior e da respetiva rentabilidade, penalizando o valor comercial do imóvel.
    

As primeiras duas zonas de contenção foram implementadas em novembro de 2018 e afetaram ambas as freguesias. Mas um ano depois estas restrições foram ampliadas e deixaram praticamente toda a freguesia de Santa Maria Maior excluída de novos registos de licenças de AL. Dito isto, segundo um relatório de dezembro de 2022 da Câmara Municipal de Lisboa (CML), que cruza os dados do AL com os últimos Censos de 2021, em Santa Maria Maior e Misericórdia os rácios de imóveis dedicados ao AL face aos ‘Alojamentos Familiares Clássicos’ eram, respetivamente, de 71,3% e 47,3%.

Ou seja, por cada 10 Alojamentos Familiares Clássicos existentes em Santa Maria Maior, havia mais de 7 registos de AL. E na Misericórdia quase 5.

Isto significa que uma parte muito significativa do parque habitacional daquelas duas freguesias perderia, no momento da venda, uma componente muito relevante do seu potencial de geração de rendimento por via da extinção do registo de AL e da impossibilidade de o futuro proprietário replicar o modelo de negócio anterior. E diz-nos também que, em igualdade de circunstâncias, o valor desses imóveis seria inferior àquele que alguns potenciais compradores estariam dispostos a pagar caso não existissem restrições à sua exploração.

1T 2022 – 1T 2024

DEPOIS DA PANDEMIA

Quando se observa o comportamento dos preços da habitação entre o 1T de 2022 e o 1T de 2024, percebe-se que, não obstante quase todas as freguesias terem registado descidas pontuais de preços durante este período, Lisboa terá recuperado parte do ritmo de valorização perdido durante a pandemia. Ao contrário do biénio anterior, nenhuma das 24 freguesias terminou este período abaixo do valor registado no seu início, e os números não apontavam para a estabilização dos preços pela qual tantos potenciais compradores ansiavam.

Ou seja, as estatísticas mais detalhadas disponíveis sobre os preços da habitação sugeriam que as casas em Lisboa continuavam a valorizar-se, na maioria dos casos acima da inflação (que atingiu valores mais elevados neste período, motivo pelo qual o Banco Central Europeu e outros bancos centrais no resto do mundo subiram as taxas de juro). Isto significa que, mesmo num contexto inflacionista, os números do INE sugeriam um aumento real dos preços da habitação.

Mas há outro tema relevante. É verdade que a pandemia e as respetivas restrições condicionaram a circulação de pessoas e bens e, por maioria de razão, também a atividade no mercado imobiliário. Mas uma das respostas que a pandemia acelerou e normalizou — o trabalho remoto — teve precisamente o efeito contrário.

Passou a ser possível, para um universo muito mais alargado de pessoas, continuar a receber rendimentos provenientes de relações laborais baseadas em Estocolmo, Londres, Nova Iorque ou São Francisco e, ao mesmo tempo, viver em Lisboa e beneficiar da sua qualidade e custo de vida. E há sinais de que esta transformação não foi apenas conjuntural: nos últimos cinco anos abriram pelo menos sete novas escolas internacionais na AML: três em Lisboa e uma em cada um dos concelhos de Almada, Sintra, Oeiras e Cascais.

Isto não prova, por si só, uma relação causal com a evolução dos preços, mas ajuda a perceber como a procura internacional por habitação de longo prazo — através da compra ou do arrendamento — se pode ter cimentado depois da pandemia.

Há outro número particularmente expressivo, representado no Gráfico 2. Segundo dados da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) compilados pelo Tribunal de Contas, só em 2023 o número de inscritos no regime fiscal dos Residentes Não Habituais aumentou em 40.387 pessoas (mesmo que apenas uma parte destas pessoas tivesse filhos em idade escolar, é fácil imaginar um aumento da procura por escolas com currículo internacional em algumas partes do país). A elegibilidade para este regime exigia que estas pessoas tivessem estabelecido residência em Portugal. Ou seja, precisavam necessariamente de uma solução habitacional. Muitos terão comprado, outros terão arrendado.

Recordo duas coisas:

1) A 4 de dezembro de 2023, dos 1.018 anúncios de T2 para arrendar em Lisboa publicados no Idealista, 522 (51%) apresentavam rendas de 2.000€ ou mais (registei estes números num texto de 6 de dezembro desse ano sobre a procura);
2) Em última análise, o valor comercial de uma dada casa corresponde a um múltiplo da renda que essa mesma casa consegue gerar no mercado de arrendamento.

É difícil conceber que o número de novos beneficiários registados no regime dos Residentes Não Habituais em 2023 (que viria a ser revogado, nos moldes até então vigentes, a 1 de janeiro de 2024) não tenha tido um impacto no contexto residencial da capital. Desde logo porque este número contabiliza beneficiários individualmente inscritos, não a totalidade das pessoas que compõem os respetivos agregados familiares.

Dito isto, sem saber que parte destes indivíduos e respetivas famílias se fixou na capital, não podemos quantificar esse impacto. Mas, perante um número desta dimensão e a evidente atratividade e visibilidade de Lisboa no contexto português, seria difícil, mesmo numa leitura conservadora, ignorar o contributo de um universo tão significativo de recém-chegados para a evolução do mercado residencial da capital neste biénio.

1T 2024 – 1T 2026

O ABRANDAMENTO QUE NÃO ACONTECEU

Para se ter uma noção, no intervalo entre o 1.º trimestre de 2018 e o 1.º trimestre de 2024, a cidade de Lisboa no seu todo valorizou 62,3%.

E para ser totalmente claro, o que este número nos diz é que a mediana dos preços/m² em 1T 2024 (4.188 €/m²) era mais de 60% superior ao mesmo indicador em 1T 2018 (2.581 €/m²).

É uma evolução bastante expressiva dos preços. Mais ainda se considerarmos que, durante este período, se viveu a maior pandemia dos últimos 100 anos e se registou a mais acentuada subida da Euribor desde a sua criação.

Se olharmos para as declarações de profissionais do sector e para as previsões de grandes instituições supranacionais para Portugal durante 2024 e 2025, vamos quase sempre encontrar duas ideias. A primeira, que os preços continuariam a subir. A segunda, que o ritmo dessa subida tenderia a abrandar.

Em Lisboa, pelo menos em teoria, seria ainda mais razoável esperar esse abrandamento. Afinal de contas, foi aqui que este ciclo de forte valorização começou por se manifestar de forma mais evidente. E Lisboa continua a ser o concelho mais caro do país (mais adiante explicarei por que razão esta afirmação se sustenta para lá do que mostram os próprios números do INE).

A verdade é que esse abrandamento não aconteceu. Pelo contrário: no conjunto da cidade, o ritmo de valorização reforçou-se de forma muito significativa no último biénio.

Já sabemos que a descida da Euribor para níveis bastante inferiores aos máximos de 2023 e a isenção de impostos concedida aos mais jovens na aquisição da sua primeira habitação própria e permanente — mesmo que apenas uma pequena parte das casas em Lisboa seja transacionada a valores elegíveis para uma isenção total de IMT — vieram fortalecer a procura.

Mas, ao final do dia, arriscaria dizer que este biénio superou as perspetivas avançadas pelas pessoas a quem os media tradicionais costumam dar voz nestas matérias, incluindo as de quem representa organizações cujos interesses financeiros são favorecidos por expectativas generosas de valorização do mercado.


Três notas adicionais

1) Marvila

Como já referi anteriormente, continua a ser uma anomalia estatística que merece uma leitura própria. A descida agora registada pode ser explicada por uma redução do peso relativo da construção nova nas transações, seja porque se venderam menos imóveis novos, seja porque aumentou o número de transações de habitações existentes, ou por uma combinação das duas coisas.

Este detalhe é particularmente relevante pela dimensão do impacto que a construção nova tem em Marvila, nomeadamente nas proximidades do Tejo, onde foi responsável pela introdução de segmentos de mercado que, há dez anos, a maioria das pessoas consideraria inconcebíveis naquela geografia (que boa parte dos lisboetas teria dificuldade em localizar no mapa).

Foi precisamente esse efeito que expliquei numa análise publicada há alguns anos. Quando o número de transações numa determinada freguesia é relativamente reduzido, a entrada de produto novo a preços muito superiores aos do parque habitacional existente pode alterar profundamente a mediana, sem que isso signifique que as casas que já existiam tenham, de forma generalizada, sofrido uma valorização quase imediata, como uma leitura descontextualizada das estatísticas do INE pode sugerir (e o gráfico seguinte ajuda a perceber a dimensão deste efeito).

À medida que o parque edificado e o tecido social da freguesia se transformam, essa valorização vai-se estendendo ao restante parque habitacional. E, de facto, aquela zona mudou.


2) Santa Maria Maior

A variação negativa nesta freguesia segue uma lógica totalmente diferente.

Já referi anteriormente o impacto que as alterações às regras do Alojamento Local tiveram nas zonas históricas da cidade, onde durante vários anos uma parte relevante da procura imobiliária esteve associada à possibilidade de exploração turística dos imóveis e, por esse motivo, assente em racionais de rendimento que permitiam justificar aquisições a preços que dificilmente seriam alcançados numa lógica estritamente residencial.

Mas há provavelmente outra transformação a ter em conta. Numa primeira fase deste ciclo de valorização imobiliária, uma parte importante da procura estrangeira por Lisboa concentrou-se naturalmente no centro histórico, onde encontrou precisamente algumas das imagens mais reconhecíveis da cidade.

À medida que Lisboa consolidou a sua posição como local de residência principal de muitos estrangeiros, ou que alguns daqueles que já cá estavam começaram a olhar para outros atributos da cidade, além do encanto das suas zonas históricas, foram ganhando peso aspetos de natureza mais prática: escolas, jardins, estacionamento, edifícios mais recentes, acessibilidade e outras características que alargam significativamente as geografias de referência.

Desta forma, a pressão sobre os preços exercida por segmentos da procura estrangeira com poder de compra superior ao da generalidade da procura nacional terá deixado de se concentrar apenas no centro histórico.

Não significa isto que se deva atribuir a variação negativa de 3,8% em Santa Maria Maior durante este período a uma ou duas únicas causas. Mas esta tendência ajuda a perceber por que razão uma das freguesias que esteve no centro da primeira fase de valorização de Lisboa pode hoje apresentar um comportamento diferente do resto da cidade.


3) Cascais (logo atrás de Lisboa)

A mediana do preço/m² em Cascais é a única, num universo de 308 concelhos em todo o país, comparável à de Lisboa. Mas mesmo que, em algum momento, aquele concelho alcance ou ultrapasse a capital, isso não significará — como é natural que nos sintamos impelidos a concluir — que o preço do solo seja mais elevado em Cascais.

Senão vejamos. No cálculo do preço por metro quadrado (€/m²), o INE utiliza a área bruta privativa de cada imóvel. Em circunstâncias idênticas de localização, qualidade de construção e acabamentos, estado de conservação e área bruta privativa, uma moradia deverá ter um valor de mercado superior ao de um apartamento.

Isto acontece porque o valor associado a um jardim, a um lote de terreno, a uma piscina — ou, no caso de um apartamento, a um terraço ou a lugares de estacionamento — acaba, de uma forma ou de outra, por ser incorporado no preço do imóvel, sem alterar necessariamente a área bruta privativa, que é o denominador no rácio “preço por m²”.

Quando o INE cruza os dados administrativos da Autoridade Tributária, tem necessariamente de transformar essa informação num indicador padronizado, comparável e de fácil compreensão. Esse indicador não capta se uma moradia está implantada num lote de 2.000 m², se metade desse terreno é ocupada por um belo jardim ou se, no caso de um apartamento, existe um terraço de dimensões generosas que oferece uma vista panorâmica e privacidade.

Essas especificidades — que podem ter um impacto muito significativo na definição do preço de mercado de uma dada casa — não alteram o denominador utilizado no rácio preço por metro quadrado: a área bruta privativa. E isto é totalmente compreensível. O objetivo do INE não é avaliar individualmente cada imóvel, mas construir um indicador estatístico comparável.

O que não seria aceitável seria eu analisar estes números sem ter presente a diferença brutal na densidade e na tipologia do edificado entre os concelhos de Lisboa e Cascais.

À data em que escrevo estas mesmas linhas, mais de metade dos imóveis residenciais anunciados para venda no Idealista no concelho de Cascais são moradias. Em Lisboa, esse valor ronda apenas os 6%.

Esta diferença pode não explicar tudo. Mas explica por que razão duas medianas de preço/m² aparentemente próximas podem não significar exatamente a mesma coisa.

1T 2018 – 1T 2026

OITO ANOS, (QUASE) 24 LISBOAS

Há uma primeira ressalva a fazer na leitura deste gráfico. A dimensão da valorização registada em Marvila, cuja natureza já expliquei, acaba por comprimir visualmente os resultados das restantes freguesias.

Ao obrigar a estender a escala até perto dos 250%, esta valorização faz com que subidas que, em qualquer outro contexto, seriam lidas como bastante expressivas pareçam relativamente modestas.

Como se pode observar, 14 das 24 freguesias registaram valorizações entre 90% e 130% neste período. Ou seja, em quase 60% das freguesias, a mediana dos preços ficou próxima de duplicar ou ultrapassou o dobro em apenas oito anos.

Creio que é importante entender que esta valorização não aconteceu de forma homogénea. As 24 freguesias estiveram sujeitas ao mesmo enquadramento macroeconómico, mas responderam de forma diferente a fatores como a construção nova, a procura estrangeira, o turismo, o trabalho remoto, o custo do crédito ou as alterações ao Alojamento Local. E, no seio de boa parte destas freguesias, existe ainda uma enorme heterogeneidade.

Por exemplo, a freguesia de Arroios compreende grande parte da Praça Duque de Saldanha e da Avenida Almirante Reis, o Largo Dona Estefânia, a Rua do Forno do Tijolo e parte da Alameda Dom Afonso Henriques. Cada um destes topónimos evoca, para a esmagadora maioria dos lisboetas, ambientes urbanos muito diferentes. E, no entanto, para efeitos de leitura estatística do valor das casas, todos são agregados numa mesma unidade: a freguesia.

Dito isto, partilho uma ferramenta do INE: o GeoHab. Trata-se de uma plataforma cartográfica interativa que permite observar os preços efetivos de transação da habitação a uma escala geográfica significativamente mais fina do que a freguesia. Os dados podem ser observados em quadrículas de apenas 500 por 500 metros ou por secção estatística, que, em alguns casos, corresponde a um ou dois quarteirões, tornando visíveis contrastes dentro de uma mesma freguesia, a divisão administrativa mais pequena do território português.

Atualmente, a plataforma está disponível em sete cidades com mais de 100.000 habitantes: Amadora, Braga, Coimbra, Funchal, Lisboa, Porto e Vila Nova de Gaia.

CONCELHOS DA ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

1T 2018 – 1T 2020

PORTO E MATOSINHOS AINDA MARCAM O RITMO

Lembra-se daquilo que foi escrito inicialmente? Que a valorização mais expressiva das casas em Portugal se fez sentir primeiro do centro histórico de Lisboa para o resto da capital e, depois, para a sua área metropolitana?
E que, apenas com um ligeiro delay, se assistiu a um movimento semelhante da Baixa do Porto para o resto da cidade e para os concelhos vizinhos?
É precisamente isso que se nota quando se comparam os resultados obtidos, entre o 1T 2018 e o 1T 2020, em Lisboa e Porto e nas respetivas áreas metropolitanas.

Neste período, a valorização já começava a deslocar-se de Lisboa para a sua periferia.
A norte, porém, a concentração geográfica da valorização era ainda muito evidente: o Porto valorizou 35,8% e os quatro concelhos que lhe são diretamente contíguos registaram subidas iguais ou superiores a 30%: Matosinhos (36,9%), Gondomar (33,8%), Vila Nova de Gaia (31,7%) e Maia (30,0%).

Fora deste núcleo, Valongo constitui a exceção. À medida que nos afastamos do Porto e dos concelhos que lhe são diretamente contíguos, os ritmos de valorização foram, regra geral, significativamente mais baixos.

1T 2020 – 1T 2022

A PANDEMIA E A VALORIZAÇÃO DO QUE ESTÁ PARA LÁ DO PERÍMETRO DA CIDADE

Uma das coisas que mais chama a atenção neste intervalo de tempo é o facto de a valorização no Porto e em Matosinhos, os dois concelhos mais caros desta área metropolitana, ter descido mais de 10 pontos percentuais face aos 2 anos anteriores (de 35,8% e 36,9%, respetivamente, para 24,5%). Sendo estes os dois municípios com maior densidade populacional da região, seriam também, previsivelmente, dos mais vulneráveis ao impacto de uma pandemia no mercado residencial.

Por outro lado, Arouca valorizou 33,6%. Curiosamente, o único concelho onde a valorização (como vai poder verificar em seguida) não atingiu os dois dígitos em nenhum dos restantes períodos em análise.

Arouca é, de longe, o município com menor densidade populacional de toda a área metropolitana. Segundo a Pordata, apresentava em 2023 uma densidade populacional estimada em apenas 64 habitantes por km². Se visitar a sede do concelho, vai encontrar uma vila edificada num vale, rodeada de montanhas. É nas suas imediações que encontra os famosos Passadiços do Paiva. Em resumo: é uma zona predominantemente rural que contrasta com a ideia de metrópole.

Por isso, ainda que de forma menos óbvia do que na Área Metropolitana de Lisboa (AML), parece ter havido também, mais a norte, quem demonstrasse disponibilidade para trocar centralidade por espaço.

Neste período, a onda de valorização do imobiliário residencial na Área Metropolitana do Porto (AMP) parece começar, finalmente, a expandir-se do centro para a periferia.

1T 2022 – 1T 2024

A CRISTA DA ONDA CONTINUA PRÓXIMA DO PORTO

A valorização média dos 17 concelhos da AMP praticamente não se alterou face ao biénio anterior. O que mudou foi a sua geografia. Arouca, um dos grandes destaques durante a pandemia, passa de uma valorização de 33,6% para apenas 7,2%.

Em sentido contrário, Matosinhos e Vila Nova de Gaia — os dois grandes concelhos contíguos ao Porto e aqueles que mais naturalmente prolongam a cidade para norte e para sul — aceleram de forma muito significativa: Matosinhos passa de 24,5% para 36,8% e Gaia de 27,0% para 35,8%.

É um comportamento particularmente interessante quando comparado com Lisboa. Enquanto nos mercados mais centrais e caros da AML já se fazia sentir um abrandamento, os dois principais prolongamentos urbanos do Porto continuavam a ganhar terreno. Isso sugere que, a norte, a onda se encontrava ainda numa fase menos avançada. A crista da valorização permanecia muito próxima do Porto, fazendo-se sentir sobretudo nos seus prolongamentos urbanos imediatos, ao passo que em Lisboa já parecia ter avançado para a periferia.

1T 2024 – 1T 2026

A CRISTA DA ONDA AFASTA-SE, FINALMENTE, DO PORTO

Entre o 1T 2024 e o 1T 2026, a aceleração dos preços na Área Metropolitana do Porto é particularmente expressiva: em 11 dos 17 concelhos, este é o biénio de maior valorização de todo o período em análise. Mais ilustrativo ainda desta dinâmica é o facto de, em 12 dos 17 concelhos, a valorização superar os 30%, sendo que em 7 ultrapassa mesmo os 40%.

Mas talvez seja ainda mais interessante perceber onde é que essa aceleração deixa de acontecer.

No biénio anterior, Matosinhos e Vila Nova de Gaia tinham valorizado 36,8% e 35,8%, respetivamente. Escrevi então que a crista da valorização permanecia ainda muito próxima do Porto, fazendo-se sentir sobretudo nos seus principais prolongamentos urbanos. Dois anos depois, essa fotografia parece ter mudado. Em Matosinhos, a valorização desceu para 18,1%. No Porto, a valorização passou de 26,1% para 19,3%. Vila Nova de Gaia registou apenas um pequeno abrandamento.

Porto e Matosinhos, os dois concelhos mais caros da AMP, encontram-se agora entre os quatro municípios da região onde os preços menos subiram.
Onde está, então, a crista da onda?

São João da Madeira valoriza uns extraordinários 65,4% em apenas dois anos (é quase o que Arouca valorizou ao longo de oito anos). Não conheço o mercado da AMP o suficiente para avaliar, como fiz com Marvila, em que medida aquele valor corresponde efetivamente à valorização da generalidade das casas. É um número que, objetivamente – por mais extraordinário que possa soar no discurso de alguém como eu, que trabalha no sector imobiliário – será sobretudo assustador para quem pretende comprar casa.

Em todo o caso, o concelho de São João da Madeira tem apenas 8 km²: é o município mais pequeno em área de Portugal. Na verdade, é pouco maior do que a freguesia de Marvila. Num concelho tão compacto, não excluiria que um conjunto de novos empreendimentos, sobretudo se dirigidos a segmentos diferenciados, possa ter influenciado de forma relevante a composição das casas transacionadas e contribuído para a variação da mediana observada. Mas não disponho de informação suficiente para o demonstrar.

São João da Madeira não permite, porém, explicar por si só o padrão. Com exceção de Espinho (outro concelho pequeno, com cerca de 21 km² e uma valorização de 51,7%), vários dos municípios que ultrapassaram os 40% têm dimensões territoriais muito superiores. Santo Tirso, Paredes e Oliveira de Azeméis, por exemplo, têm todos significativamente mais de 100 km². Para referência de quem conhece melhor a AML, o concelho de Lisboa tem cerca de 100 km².

O que é importante lembrar é o seguinte: o grosso das pessoas não se afasta do Porto porque não aprecia a capital do Norte. Simplesmente, torna-se cada vez mais caro comprar casa naquela cidade, e a valorização (juntamente com a frustração de quem já não consegue comprar) vai-se propagando às alternativas mais próximas. Primeiro, Matosinhos e Gaia, os seus prolongamentos geográficos mais óbvios. Depois, outras localizações que ofereçam infraestruturas e acessibilidades capazes de proporcionar um estilo de vida comparável ao que seria possível encontrar no Porto.

É um padrão que faz lembrar aquilo que já observámos na AML. Também aí, a determinada altura, os mercados mais caros começaram a valorizar menos do que muitos dos concelhos periféricos. No último biénio analisado, Cascais e Lisboa eram precisamente os dois concelhos da AML onde os preços menos tinham subido, enquanto Barreiro e Moita, os dois mais “baratos”, ultrapassavam os 50%.

A diferença parece estar, uma vez mais, no momento em que isso acontece. Aquilo que em Lisboa já se fazia sentir mais cedo surge agora de forma particularmente evidente na Área Metropolitana do Porto. O ligeiro delay entre as duas regiões, referido no início deste artigo, volta assim a manifestar-se. Não necessariamente porque uma valorize mais ou menos do que a outra, mas porque a onda parece encontrar-se em fases diferentes do seu percurso territorial.

Dito isto, a correspondência entre a valorização das casas e o afastamento da cidade não é linear. Arouca e Vale de Cambra, dois dos concelhos mais afastados do centro da AMP, apresentam precisamente as duas menores valorizações. Mas, lá está, nem um nem outro parecem conseguir reproduzir a experiência urbana de quem vive no Porto ou em Matosinhos.

No caso particular de Arouca, esse contraste poderá ter contribuído para a valorização pontual registada durante o período pandémico. Recordo que este concelho valorizou 9,4% entre 2018 e 2020, disparou 33,6% durante o período pandémico, voltou a cair para 7,2% no biénio seguinte e fica agora nos 8,5%. Ou seja, a valorização registada durante a pandemia é uma absoluta exceção no comportamento deste concelho ao longo dos oito anos analisados. Estes dados não demonstram, por si só, que aquela subida tenha resultado da procura por mais espaço ou por zonas de menor densidade populacional. Mas reforçam a ideia de que aconteceu ali, naquele período – e recorde-se que identificámos um padrão semelhante na AML durante o mesmo biénio – qualquer coisa de singular.

1T 2018 – 1T 2026

OITO ANOS DEPOIS: OS PREÇOS DUPLICARAM

O primeiro dado que se consegue observar é bastante significativo: em 16 dos 17 concelhos da AMP, os preços pelo menos duplicaram entre o 1T 2018 e o 1T 2026. Arouca é a única exceção, com 70,1%. E em dois concelhos os preços chegaram mesmo a triplicar: Vila Nova de Gaia (202,5%) e Valongo (201,1%). Gondomar e São João da Madeira ficaram muito próximos disso, com evoluções de 194,2% e 189,1%, respetivamente.

O Porto fica apenas em 8.º lugar entre os 17 municípios, apesar de ter valorizado 154,5%. É um excelente exemplo de como é importante ter alguma sensibilidade quando se diz que o Porto “valorizou menos”. Na verdade, o preço multiplicou-se mais de 2,5 vezes em oito anos. Simplesmente, houve sete concelhos onde aumentou ainda mais.

Olhando para os oito anos no seu conjunto, percebe-se, porém, que esta expansão da valorização para a periferia ainda não atingiu, na AMP, a mesma extensão territorial que observámos na AML. Os três municípios onde os preços mais subiram desde 2018 – Vila Nova de Gaia, Valongo e Gondomar – encontram-se todos muito próximos geograficamente do Porto. Gaia e Gondomar são-lhe diretamente contíguos; Valongo não é, mas está imediatamente para lá desse primeiro anel. Na AML, pelo contrário, as maiores valorizações acumuladas encontram-se em concelhos como Moita, Barreiro, Sintra, Setúbal ou Seixal, onde a proximidade geográfica à cidade de Lisboa é menos evidente.

Estes dados sugerem que, embora a valorização do ativo imobiliário (e, com ela, a capacidade de atrair investimento) se tenha expandido do centro das duas maiores cidades portuguesas para as respetivas periferias, a norte – mesmo descontando o tal delay – a pujança desse efeito cascata parece ter sido territorialmente mais limitada.

FREGUESIAS DO CONCELHO DO PORTO

1T 2018 – 1T 2020

MUITO PARA ALÉM DA BAIXA

Neste período é possível confirmar uma evolução bastante robusta dos preços da habitação na cidade do Porto. É razoável admitir que uma parte relevante da valorização na União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória – a área mais histórica da cidade, que compreende as zonas da Baixa e da Ribeira – tenha ocorrido ainda em anos anteriores. Como se pode observar na tabela 4.1, a subida dos preços começa já a fazer-se sentir de forma mais evidente nas áreas envolventes.

O caso mais exuberante é claramente o Bonfim, onde os preços aumentaram 72,5% em apenas dois anos (voltarei a esta variação mais tarde), a maior valorização registada na cidade neste período. Campanhã avançou 50,8% e Lordelo do Ouro e Massarelos 40,0%. A verdade é que os dados das sete freguesias da Cidade Invicta sugerem que a valorização, inicialmente mais concentrada nas zonas centrais, estava já a alastrar a outras áreas da cidade.

Note-se, por outro lado, que a União das Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, onde se localizam algumas das zonas residenciais tradicionalmente mais valorizadas do Porto, nomeadamente a Foz e o troço final da Avenida da Boavista, continuava a ser a área mais cara da cidade, mas foi aquela que registou a valorização menos abrupta: 26,4%. Uma subida ainda assim muito significativa, sobretudo tendo em conta que partia de um nível de preços bastante mais elevado.

1T 2020 – 1T 2022

A PANDEMIA NÃO TRAVA O PORTO

Aquele que é habitualmente identificado como o período pandémico não parece ter afetado a evolução dos preços da habitação no Porto da mesma forma que afetou Lisboa. Entre o 1T de 2020 e o 1T de 2022, todas as sete freguesias da cidade registaram valorizações e, em seis delas, o aumento superou os 20%.
É verdade que se observa algum abrandamento: cinco das sete freguesias valorizaram menos do que no biénio anterior. A trajetória tornou-se também menos linear, com algumas descidas pontuais entre trimestres. Mas nenhuma destas circunstâncias foi suficiente para inverter a forte tendência de valorização no conjunto dos dois anos.

O comportamento da União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória é particularmente revelador. Apesar de incluir a Baixa e a Ribeira – duas das zonas da cidade mais expostas à quebra abrupta do turismo e às restrições impostas durante a pandemia – os preços aumentaram 21,4% entre o 1T de 2020 e o 1T de 2022.
O contraste com aquilo que observámos anteriormente na zona histórica de Lisboa (recordo que, durante este biénio, os preços desceram nas freguesias da Misericórdia e de Santa Maria Maior) é bastante significativo. No Porto, nem mesmo a zona histórica parece ter acusado de forma relevante o impacto do período pandémico nos preços da habitação.

Em resumo, a curva de valorização da cidade continuava a revelar uma vitalidade assinalável. O Bonfim foi a única freguesia onde os preços subiram menos de 20% (10,9%), mas este resultado dificilmente pode ser analisado de forma isolada: nos dois anos imediatamente anteriores, a mesma freguesia tinha registado uma extraordinária subida de 72,5%.
No extremo oposto surge Campanhã, onde os preços aumentaram 72,0% em apenas dois anos (voltarei também a este número mais à frente), seguida de Ramalde, com 36,4%, e Paranhos, com 26,1%. Campanhã e Ramalde foram as únicas duas freguesias onde a valorização acelerou face ao biénio anterior.
Mais do que interromper a subida dos preços, durante a pandemia verificou-se uma desaceleração em boa parte da cidade, sem, contudo, pôr em causa a tendência de valorização que se mantinha em todo o Porto.

1T 2022 – 1T 2024

AS TAXAS SOBEM, MAS OS PREÇOS TAMBÉM

Entre o 1T de 2022 e o 1T de 2024, o mercado imobiliário passou a enfrentar uma realidade muito diferente. Depois de vários anos de taxas de juro extraordinariamente baixas e de um longo período em que as principais maturidades da Euribor permaneceram em terreno negativo, o custo do dinheiro subiu de forma abrupta. Importa lembrar que, ceteris paribus, uma subida das taxas de juro tende a reduzir a capacidade de financiamento e a robustez da procura, exercendo uma pressão descendente sobre os preços.
No Porto, porém, os dados mostram uma resistência assinalável. Seis das sete freguesias da cidade voltaram a registar valorizações de dois dígitos ao longo do biénio, e não se pode dizer que a exceção (Lordelo do Ouro e Massarelos) tenha ficado longe dessa marca: valorizou 9,9%. Mais significativo ainda: em quatro das sete freguesias, a valorização foi superior à registada entre 2020 e 2022. É o caso de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, da zona histórica, de Paranhos e do Bonfim.

Depois da extraordinária valorização de Campanhã no biénio anterior, é agora Paranhos que regista a maior subida, com 33,9%, seguido do Bonfim, com 28,1%, e da União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, com 26,4%. Campanhã abranda para 18,2%, redução que deve ser lida à luz dos 72,0% registados nos dois anos anteriores. O mesmo sucede, embora em menor escala, com Ramalde: a valorização baixou de 36,4% para 21,7%.

Se a subida generalizada dos preços no pós-troika começou mais tarde no Porto, também é razoável admitir que lhe restasse, nesta fase, mais margem para valorizar.
Em todo o caso, resumiria assim este período: o custo do dinheiro mudou; o sentido da trajetória dos preços não.

1T 2024 – 1T 2026

AS TAXAS DESCEM, MAS A VALORIZAÇÃO ABRANDA

Entre o 1T de 2024 e o 1T de 2026 acontece algo particularmente curioso.
Depois de os preços da habitação no Porto terem resistido a uma das mais rápidas subidas das taxas de juro das últimas décadas, seria razoável esperar que a inversão desse ciclo viesse dar novo fôlego à valorização. O custo do crédito começou a descer e, ao mesmo tempo, foram introduzidos estímulos importantes à procura, nomeadamente a isenção de IMT e Imposto do Selo para os compradores mais jovens e a garantia pública no crédito à habitação.
Ainda assim, os preços contam uma história um pouco diferente.

Os valores medianos por metro quadrado continuam a subir em todas as sete freguesias da cidade, é certo, mas em cinco delas a valorização foi inferior à registada no biénio anterior. Apenas duas áreas aceleraram: Ramalde e Lordelo do Ouro e Massarelos. Ou seja, precisamente quando algumas das condições que limitavam a procura começaram a aliviar, a valorização perdeu velocidade em boa parte do Porto.

Talvez este aparente paradoxo diga alguma coisa sobre o próprio estádio de maturidade do mercado. Depois de vários anos de subidas muito expressivas, o espaço para novas valorizações da mesma dimensão dentro dos limites da cidade pode estar a tornar-se mais reduzido. Não necessariamente porque tenha desaparecido a procura, mas porque o Porto parte agora de níveis de preços mais elevados, o que pode tornar progressivamente mais difícil repetir valorizações daquela magnitude.

E talvez seja aqui que a comparação com a Área Metropolitana do Porto ganha toda a sua pertinência. Enquanto dentro da cidade a valorização parece perder alguma intensidade, já tivemos oportunidade de ver que é precisamente fora dela que começam a surgir algumas das subidas mais exuberantes. A procura não tem necessariamente de desaparecer; pode simplesmente deslocar-se para mercados onde os preços de partida são inferiores, existe maior disponibilidade de solo e a promoção de novos projetos consegue chegar ao mercado a valores acessíveis a um universo mais vasto de compradores.

Não se está, por isso, sequer a sugerir que o Porto esteja saturado. Mas os dados permitem pelo menos levantar a hipótese de que a cidade esteja a entrar numa fase mais madura deste ciclo imobiliário: os preços continuam a subir, mas começa a escassear a margem para as valorizações extraordinárias dos primeiros anos.

A crista da onda não estará a desaparecer. Parece estar simplesmente – como, aliás, já observámos na análise da AMP – a sair da cidade.

1T 2018 – 1T 2026

A REABILITAÇÃO MUDA O MAPA DA CIDADE

Olhando agora para os oito anos no seu conjunto, há um dado que dificilmente passa despercebido: entre o 1T de 2018 e o 1T de 2026, os valores medianos da habitação pelo menos duplicaram em todas as freguesias do Porto. Mas fizeram-no a velocidades muito diferentes. Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, que já partia do patamar mais elevado da cidade, avançou 107,3%. No extremo oposto, Campanhã valorizou 236,5% (que, só para não haver dúvidas, significa que o valor mediano por metro quadrado se multiplicou cerca de 3,4 vezes). Pelo meio, o valor mediano por metro quadrado no Bonfim quase triplicou, com uma variação de 193,8%.

Uma pequena ressalva. A série trimestral utilizada neste estudo começa no início de 2018, pelo que é pertinente admitir que uma parte importante da valorização da Baixa e do centro histórico tenha ocorrido antes, acompanhando o intenso processo de reabilitação urbana que transformou aquela zona da cidade. Estes dados permitem-nos, mais do que retratar a explosão inicial desse processo, observar a sua progressiva propagação para outras áreas do Porto.

É também aqui que importa regressar às duas variações que ficaram deliberadamente por explicar ao longo desta análise: os 72,5% registados pelo Bonfim entre 2018 e 2020 e os 72,0% de Campanhã no biénio seguinte.

Valores desta dimensão não devem ser interpretados como se uma mesma casa, sem qualquer alteração, tivesse necessariamente valorizado nessa proporção num espaço de 24 meses. Num contexto de intensa reabilitação urbana, parte da subida resulta da incorporação de valor no próprio imóvel. Uma habitação profundamente renovada não é o mesmo produto que era antes da obra. Houve um projeto, uma obra, materiais e trabalho. E, muitas vezes, foram acrescentadas características que simplesmente não existiam anteriormente.

Isto tem consequências na leitura dos próprios indicadores. Os valores medianos calculados pelo INE refletem as casas efetivamente transacionadas em cada período. Se uma determinada freguesia regista um número crescente de transações de apartamentos reabilitados ou de imóveis de construção nova, qualitativamente superiores ao stock que anteriormente chegava ao mercado, a mediana sobe também porque, de alguma forma, se passam a vender casas diferenciadas daquelas que se vendiam antes.
Uma parte daqueles 70% pode, portanto, traduzir valorização do mercado; outra pode corresponder ao valor que foi literalmente criado através da transformação do edificado.

Mas o processo não termina à porta de cada prédio. Quando a reabilitação se repete de forma sistemática, ela acaba por transformar o espaço envolvente. É diferente comprar uma casa degradada numa rua dominada por edifícios igualmente degradados ou adquirir esse mesmo imóvel quando muitas das fachadas em redor foram recuperadas, chegou novo comércio e a própria perceção sobre aquele lugar mudou. Nesse momento, parte dessa transformação coletiva começa também a incorporar-se no preço do solo e dos imóveis que ainda não foram intervencionados. Ou seja: na localização.

Basta fazer um pequeno exercício de memória. Quantos recantos nas imediações da Praça dos Poveiros, do Jardim de São Lázaro (o mais antigo jardim público da cidade), do Campo 24 de Agosto ou do Largo Soares eram considerados decadentes ou menos recomendáveis? E quantos deles, na última meia dúzia de anos, não passaram a acolher estabelecimentos que figuram na Time Out ou em outras publicações de lifestyle?

O que é importante lembrar é que não devemos presumir que uma casa em Campanhã valha hoje mais de três vezes aquilo que valeria em 2018 se nada nela nem à sua volta tivesse mudado. Mudaram as casas que se vendem e mudou também, pelo menos em parte, o tecido urbano em que estão inseridas.


E o futuro?

Curiosamente, também parece ser ali que se concentram algumas das maiores mudanças. Depois do Terminal Intermodal, está em curso a reconversão do antigo Matadouro Industrial (cuja abertura está prevista para 2027), que deverá criar um novo polo empresarial, comercial e cultural junto ao Estádio do Dragão.
Mais importante ainda, o Plano de Urbanização de Campanhã pretende aproveitar a futura adaptação da estação ferroviária à linha de alta velocidade para transformar não apenas a estação, mas a sua relação com a própria cidade.

Quem conhece bem o Porto sabe que a Estação de Campanhã tem funcionado, em boa medida, como uma barreira urbana: o Largo da Estação é a sua frente reconhecível e aquilo que fica “para lá da estação” parece quase pertencer a outra cidade. A futura estação deverá relacionar-se com os dois lados da infraestrutura ferroviária, pelo que se adivinha uma revitalização dos arruamentos do lado oposto ao Largo da Estação.

É, por isso, particularmente interessante olhar novamente para os 236,5% registados nos últimos oito anos. Campanhã continua a ser a freguesia mais barata do Porto e algumas das intervenções com maior capacidade para alterar a sua relação com o resto da cidade ainda estão por concretizar...

CONCELHOS DAS CAPITAIS DE DISTRITO E DAS SEDES DOS GOVERNOS REGIONAIS DOS AÇORES E DA MADEIRA

“De Bragança a Lisboa

São 9 horas de distância

Queria ter um avião

Para lá ir mais amiúde (...)”

Para ti Maria, Xutos & Pontapés (1988)

LITORAL VS. INTERIOR: O GRANDE CONTRASTE NACIONAL



Aqueles versos dos Xutos & Pontapés (uns dos mais famosos da história da música rock nacional) são apenas um retrato melancólico-divertido de uma realidade que ilustra os contrastes:

1) na forma como as populações ocupam o território;

2) nas condições que estas têm à sua disposição para se poderem movimentar.



No caso, Bragança é a capital de distrito mais distante de Lisboa.


É por causa destas assimetrias regionais que surgiram, por exemplo, as famosas SCUT: vias rodoviárias sem custos para o utilizador. É também por causa delas (a par do recorrente objetivo de ligar Lisboa e Porto em metade do tempo) que a ferrovia tem sido tão falada em sucessivos governos.


A verdade é que a Guarda, a capital de distrito cujo concelho apresenta o preço mediano por metro quadrado mais baixo entre todas as capitais de distrito (e aquela em que a evolução dos preços foi mais ténue ao longo destes oito anos), é a mesma cidade que esteve sem ligação férrea a Lisboa de abril de 2022 a setembro de 2025.

Se dividirmos ao meio o Gráfico 7, damo-nos conta de que, entre as 10 capitais com o preço mediano da habitação mais elevado (aquelas que apresentam uma mediana do preço por metro quadrado das casas superior a 2.000 €, e cujas barras estão coloridas a vermelho, cor-de-laranja e amarelo), encontramos apenas três que não são banhadas pelo mar ou por um estuário: Évora (cidade com uma profunda tradição turística), Coimbra (ponto de passagem obrigatório no eixo entre Lisboa e Porto e a maior cidade da região Centro), e Braga (o maior centro urbano fora das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto).
Dito isto, Braga e Coimbra encontram-se, respetivamente, a cerca de 30 km e 40 km da praia mais próxima e integram ambas a faixa litoral do país.

Mas dizer isto não é mais que recordar aquilo que a maioria das crianças de 10 anos já terá aprendido na escola: é no litoral português que se concentra a maior parte da população e das oportunidades. Ao que se deve acrescentar que a demografia é um dos fatores fundamentais na valorização do edificado residencial.



Outra nota sobre as 10 capitais “mais caras” é que todas elas são sede de uma universidade (incluindo a cidade do Sado, onde o anterior instituto politécnico passou, já este ano, a designar-se Universidade Politécnica de Setúbal). A presença de estabelecimentos de ensino superior tende a afetar o mercado residencial. A procura de quartos e apartamentos por estudantes pressiona o mercado de arrendamento e, por conseguinte, inflaciona os valores de mercado das casas (lembra-se de quando referi que uma casa vale um múltiplo da renda que alguém está disposto a pagar para lá viver?). Dito isto, o impacto nas economias locais não se esgota no alojamento.



Há um efeito curioso e bem documentado a que os investigadores chamam a "aderência" dos locais de estudo: o local onde frequentamos a universidade influencia a probabilidade de nos fixarmos nessa cidade ou região. 
O mecanismo é intuitivo: os anos passados num lugar criam laços, cultivam redes sociais e profissionais, facilitam a entrada no mercado de trabalho e, tantas vezes, é também aí que se conhece o parceiro com quem se partilha a vida nos anos seguintes. Mudar de cidade passa a ter um custo – económico, profissional e emocional – que antes não existia.

O mais interessante é que boa parte de quem escolhe onde estudar pode não o fazer pela cidade, mas pelo curso ou pela instituição de ensino. Ou pode ser colocado num curso, universidade ou cidade que não foram a sua primeira opção. A cidade deixa de ser indiferente não porque tenha sido desejada, mas porque é vivida.



Quanto ao Gráfico 8, Setúbal é claramente a capital de distrito com uma evolução mais acentuada dos preços. Mas é curioso porque, quando observámos a Área Metropolitana de Lisboa, Setúbal não figurava sequer entre os três concelhos a registar um maior aumento de preços: naquele contexto, a sua impressionante valorização quase parecia ser, se me permite a ironia, “apenas mais um concelho na Área Metropolitana de Lisboa onde os preços triplicaram em oito anos”.

Sobre as capitais de distrito assinaladas no gráfico a azul – nas quais o preço mediano por metro quadrado das casas não chegou a duplicar no espaço de oito anos – temos Lisboa (a cidade mais cara do país e que já partia, naturalmente, de uma base muito mais elevada), Coimbra (sobre a qual partilho já uma curiosidade), e seis cidades do interior, das quais três já não têm ligação ferroviária. Uma quarta, Portalegre, é servida por uma estação que fica literalmente no meio do nada, a cerca de 10 km da cidade, e encontra-se no percurso que liga o Entroncamento a Badajoz.



Em relação a Coimbra, no 1.º trimestre de 2018, o início desta análise, os valores nesta cidade e no Porto eram, respetivamente, de 1.179 €/m² e 1.379 €/m²: uma diferença de 17% a favor do Porto. No 1.º trimestre de 2026, os valores eram, respetivamente, de 2.210 €/m² e 3.510 €/m²: uma diferença próxima dos 60%.

Arriscaria a dizer que, apesar de acolher a universidade mais antiga do país e de oferecer ligações ferroviárias diretas a Lisboa e ao Porto, Coimbra não acompanhou a projeção que o Porto conquistou ao longo destes oito anos, para a qual terão contribuído, entre outros fatores, um aeroporto competitivo, uma procura turística supersónica, uma torrente de estudantes Erasmus, uma maior capacidade de atração de empresas e uma Business School a figurar nos rankings internacionais.

TOP 20

Sabe quais são as únicas regiões que, segundo os Censos de 2021, registaram um crescimento da população nos últimos 10 anos? Área Metropolitana de Lisboa (AML) e Algarve.

Curiosamente ou não, dos 20 concelhos onde é mais caro comprar casa em Portugal, 17 concentram-se precisamente nestas duas regiões: 10 no Algarve e 7 na AML.
Os restantes 3 concelhos neste “Top 20” são Porto e Matosinhos, na Área Metropolitana do Porto, e o Funchal, na Madeira. E não há – como o leitor já adivinharia depois de o tema ser abordado na secção anterior – um único concelho no interior.

A concentração no Algarve dificilmente pode ser dissociada do turismo e da consequente exposição da região à procura internacional. O mesmo sucede, embora por um conjunto mais vasto de razões, na Área Metropolitana de Lisboa. Já escrevi sobre a dificuldade de medir a verdadeira dimensão da procura estrangeira através dos indicadores que o INE escolheu para o fazer, e sobre a precipitação com que a comunicação social e os especialistas comentam dados que parecem não entender. Em todo o caso, basta olhar para a geografia do Gráfico 9 para, pelo menos, se reconhecer que há uma tendência para os mercados residenciais mais caros do país coincidirem (quanto a mim, sem coincidências) com os territórios onde a pressão da procura externa, turística e metropolitana é mais evidente.

Não se trata de diabolizar a procura estrangeira (na verdade, pessoas com a minha atividade profissional – consultoria imobiliária – são largamente beneficiadas por ela), mas de se tentar reconhecer as verdadeiras causas para os fenómenos. Não o fazer poderá implicar atribuir a outros fenómenos um impacto que não lhes diz respeito. E isso não cria apenas obstáculos ao conhecimento: impede também (ou, na melhor das hipóteses, condiciona) o desenho de soluções adequadas.

O Gráfico 10 mostra-nos como é que estes concelhos encareceram. Já vimos antes quando abordámos as duas áreas metropolitanas do país que o ritmo de valorização em Matosinhos é superior ao registado na cidade do Porto, como acontece também com qualquer um dos 17 concelhos que acompanham Lisboa na sua área metropolitana (e por maioria de razão, todos aqueles que constam neste “top 20”).

A evolução de Lagoa é surpreendente ou, numa expressão mais adequada para descrever o sentimento de pessoas que procuram um imóvel que lhes sirva de lar: assustadora.
Não conheço bem o mercado algarvio nem o que se vem passando em Lagoa (desconfio que, se fizesse alguns telefonemas, iria escutar essencialmente perspetivas pessoais sobre o que possa ter acontecido ali), mas já vimos antes neste texto exemplos que nos explicam que nem sempre a mediana do preço por m² nos permite obter o retrato mais fiel da evolução dos preços das casas na generalidade. O número de empreendimentos no concelho de Lagoa anunciados no portal Idealista pode ser uma pista. Mas é apenas isso mesmo...

Uma palavra também sobre a minha opção para esta parte do artigo: Top 20. Se a conversa for sobre imobiliário, aquilo que se passa nestes 20 concelhos pode ser considerado excitante. Se for uma conversa sobre habitação — ou sobre o acesso a ela —, é sobretudo motivo de preocupação. Mas este é, de facto, o retrato dos concelhos mais caros do país no início deste ano.

CONCLUSÕES

Oito anos, quatro biénios, centenas de valores medianos. Se há coisa que estes números não deixam em dúvida é que, entre o 1T 2018 e o 1T 2026, os preços da habitação subiram de forma significativa em quase todo o país.

Na esmagadora maioria dos concelhos das duas áreas metropolitanas, o valor mediano por metro quadrado duplicou; em vários, triplicou. E estudos anteriores sugerem que esta trajetória já se vinha a desenhar desde meados de 2015.

Entre o 1.º trimestre de 2018 e o 1.º trimestre de 2026 atravessámos períodos de taxas de juro negativas, uma pandemia, uma crise inflacionista e a subida mais abrupta da história da Euribor. Passámos também por restrições a regimes fiscais e de política migratória que estimulavam a procura estrangeira, por mudanças nos padrões de mobilidade (a relação das pessoas com o local de trabalho altera profundamente a sua relação com o local de residência), por incentivos públicos à aquisição de habitação por jovens e por uma transformação profunda de partes relevantes do edificado das nossas cidades.

E, no entanto, apesar de todas estas forças terem atuado de formas diferentes e, por vezes, em sentidos opostos, a tendência dominante permaneceu a mesma: os preços continuaram a subir.


A ONDA, OU AS ONDAS

O padrão mais persistente destes oito anos é o de uma onda (ou de várias ondas) como representação de uma tendência de valorização. Essa valorização não se verificou em todo o lado (mas quase), nem tampouco ao mesmo tempo. Começou por se formar nos centros históricos de Lisboa e Porto, expandindo-se dentro de cada uma destas cidades e, por fim, alastrando às respetivas periferias. A dada altura, são frequentemente os concelhos mais baratos, e não os mais caros, a registar um ritmo de valorização mais acentuado.

No último biénio, Lisboa e Cascais, os dois concelhos mais caros do país, foram precisamente aqueles onde os preços menos subiram na Área Metropolitana de Lisboa (AML), enquanto a Moita e o Barreiro, os dois mais acessíveis, ultrapassaram os 50%. É a crista da onda a afastar-se do sítio onde tudo começou.

A norte, o mesmo filme passa com um ligeiro delay. Aquilo que em Lisboa já se tinha tornado evidente há mais tempo – o abrandamento dos mercados centrais e a aceleração da periferia – só agora, no último biénio, se manifesta com clareza na Área Metropolitana do Porto, onde o próprio Porto e Matosinhos passam a estar entre os concelhos que menos valorizam.

As ondas são semelhantes. Encontram-se apenas em fases diferentes do seu percurso. E há um sinal de que, a norte, esse efeito de propagação foi territorialmente mais contido: as maiores valorizações acumuladas da AMP concentram-se mais perto do Porto, enquanto na AML já se encontram em concelhos geograficamente um pouco mais distantes da capital.

Em todo o caso, onde quer que estejamos em Portugal, praticamente todas as capitais de distrito e sedes de concelho têm um núcleo antigo e, por mais pequeno que seja, um punhado de edifícios centenários.

É aí que, tantas vezes, tem início o processo de valorização, que ganha outra expressão quando os projetos de reabilitação se multiplicam.
Melhor do que viver num prédio reabilitado é viver numa rua ou num bairro onde esse efeito se repete. E esse “melhor” traduz-se de forma muito simples: no preço.

Por isso, as variações mais expressivas a que assistimos neste artigo não devem ser entendidas apenas como a valorização do mesmo ativo ceteris paribus (com tudo o resto constante). Muitas vezes, o imóvel transacionado dois ou três anos depois é, na prática, um produto imobiliário diferente, que incorpora o valor do projeto, da obra e, por vezes, da própria transformação da envolvente.

O LITORAL, SEMPRE O LITORAL...

Quando saímos das duas áreas metropolitanas e olhamos para o país inteiro, um segundo padrão impõe-se com uma nitidez brutal.
Dos vinte concelhos onde é mais caro comprar casa em Portugal, dezassete concentram-se em apenas duas regiões, no Algarve e na AML, as únicas que, segundo os Censos de 2021, ganharam população entre 2011 e 2021. E nenhum desses vinte municípios fica no interior do país.

Não é coincidência.
A demografia é um dos fatores estruturais da valorização do edificado, e é no litoral que se concentra o grosso da população e das oportunidades. A esse desenho junta-se a exposição à procura externa – de natureza mais turística no Algarve, e mais multifacetada nas regiões de Lisboa e Porto – e o efeito, muitas vezes subestimado, das cidades universitárias, onde o mercado de arrendamento estudantil pressiona os valores, e onde está documentada a “aderência” dos jovens aos locais onde fazem os seus estudos (ou seja, uma tendência para poderem permanecer nos locais onde viveram durante os primeiros anos da vida adulta).

Salvo exceções, as regiões mais interiores do país – afastadas das zonas costeiras, sem grandes universidades e, em vários casos, sem sequer ligação ferroviária – ficam do lado oposto de todas estas forças.


O QUE MUDOU NOS ÚLTIMOS DOIS ANOS E O QUE PODE MUDAR BREVEMENTE

Quando analisei estes mesmos dados há dois anos, a história terminava, no 1.º trimestre de 2024, com as taxas de juro no seu pico e a procura em contração. Era razoável esperar aquilo que quase toda a gente esperava: que os preços continuassem a subir, mas mais devagar.

O abrandamento dos preços não aconteceu. E a explicação parece estar, em boa parte, em três estímulos que se conjugaram a partir de meados de 2024: a descida da Euribor, a isenção de IMT e Imposto do Selo para compradores até aos 35 anos, e a garantia pública que permitiu a esses jovens financiar até 100% do valor da compra (e que, em 2025, representou 18,8% dos novos contratos de crédito para habitação própria e permanente e 21,3% do montante concedido). A reação foi mensurável e não tardou a fazer-se sentir: 2025 fechou com o maior número de casas vendidas de que há registo em Portugal.

Já em julho deste ano, segundo o Banco de Portugal, "Os novos contratos de empréstimos para habitação aumentaram 166 milhões de euros, para 2345 milhões de euros, o valor mais elevado da série". Ou seja: este foi o mês com maior volume de novos contratos de crédito à habitação desde dezembro de 2014.

Convém, no entanto, olhar para o que se passa do lado do financiamento. Depois de um longo ciclo de descidas em 2024 e 2025, o Banco Central Europeu inverteu o rumo: subiu as taxas de juro em junho de 2026 – a primeira subida desde 2023 – e voltou a fazê-lo a 10 de setembro, colocando a taxa de depósito em 2,5%, o nível mais alto desde abril de 2025. Foi, aliás, o primeiro grande banco central a subir em resposta ao atual choque energético.

E a raiz do problema não dá sinais de se resolver depressa. Os preços da energia voltaram a disparar com o conflito no Médio Oriente, a que se soma um cenário geopolítico que a guerra na Ucrânia não ajudará a acalmar. O próprio BCE já veio dizer que se prepara para uma inflação "mais duradoura", que só deverá regressar à meta dos 2% no final de 2027. Ora, quando a inflação sobe e ameaça instalar-se, os bancos centrais têm um manual conhecido: subir juros para a conter. Não é uma certeza de que virão mais subidas (o próprio BCE recusa comprometer-se com um rumo, e economistas e mercados divergem sobre o que aí vem), mas as expectativas quanto à evolução das taxas de juro num futuro próximo parecem ter-se invertido. Para quem tem (ou vai contrair) crédito à habitação em Portugal, indexado à Euribor, isto significa uma coisa simples: o alívio na prestação que se sentia desde meados de 2024 está a inverter-se.

Se os preços vão descer ou apenas retrair a subida — como chegou a acontecer da última vez que as taxas subiram (biénio 1T 2022- 1T 2024), não sei. Mas, a confirmar-se esta tendência, dificilmente o mercado residencial ficará imune.

A DIFERENÇA ENTRE FALAR DE IMOBILIÁRIO E FALAR DE HABITAÇÃO

Chegados aqui, acredito que é pertinente um outro tipo de reflexão.

Ao longo de oito anos, os preços duplicaram, triplicaram e, nalguns casos, quase quadruplicaram. Os rendimentos das famílias não acompanharam, nem de longe essa trajetória: de 2019 a 2025, o índice de preços da habitação subiu cerca de 80%, ao passo que o rendimento mediano cresceu perto de 34%. O resultado desta divergência tem várias ilustrações fortes: em Lisboa, em 2023, a prestação teórica para comprar uma casa de área mediana correspondia a 102% do rendimento de uma família mediana. Note que não estamos já a discutir se é uma prestação muito pesada ou excessiva: trata-se de uma prestação superior à totalidade do rendimento do agregado.

É esta a fronteira que, para mim, atravessa todo o artigo.
Se a conversa for sobre imobiliário, aquilo que estes oito anos contam é uma história de valorização, de investimento atraído, de um país que se tornou visível e desejável. Essa história é real e, enquanto consultor e mediador, é meu trabalho contá-la.

Enquanto analista de mercado num sentido mais lato (e cidadão interessado), seria bizarro limitar-me a celebrar o número e o volume de transações, como se não estivéssemos a falar de algo tão elementar quanto conseguir ter onde viver. E a verdade é que hoje parece impossível falar sobre a procura de habitação sem nos confrontarmos com outra evidência: o conceito de lar a que hoje muitos se resignam, no início do 2.º quartel do século XXI, seria difícil de conceber há apenas 20 anos. Seria de esperar que neste intervalo de tempo os padrões habitacionais tivessem subido. Infelizmente, para muitos portugueses, desceram.

Porque, se o assunto for a habitação e o acesso a ela, esta é sobretudo uma história de afastamento. Se um bem essencial – e aquele com o qual a esmagadora maioria de nós despende a maior fatia do seu orçamento – encarece a um ritmo muito superior ao dos nossos rendimentos e ao da generalidade dos outros bens e serviços, então, ao ficarmos mais longe de ver essa necessidade satisfeita, ficamos também mais pobres.

Esta inacessibilidade tem vindo, além do mais, a fomentar o aparecimento de modelos de negócio assentes na exploração da própria escassez residencial. Estou a falar de soluções que representam um retrocesso assinalável nas condições materiais de vida das pessoas. Falo, por exemplo, do uso habitacional de espaços (entre outros, arrecadações e garagens) que não oferecem a salubridade, a segurança ou a dignidade que se espera de um espaço afeto à habitação. Mas falo também da sobreocupação e do fracionamento extremo do espaço, ao ponto de, ao levar a cabo uma pesquisa de quartos para arrendar, nos depararmos com divisões com sete camas ou três beliches.

Em outubro de 2025 escrevi sobre esta realidade em “BELICHOLÂNDIA – O Lado B de um país empobrecido”. Há pessoas e agregados que já não conseguem sequer garantir um quarto para si numa casa partilhada: há quartos cheios de camas, quase sempre beliches, onde perfeitos desconhecidos partilham aquele que se imaginaria ser o último reduto de privacidade: o espaço onde se dorme. Basta percorrer os anúncios de quartos para arrendar em Lisboa, Amadora, Porto ou em diferentes cidades algarvias para perceber que nada disto é abstrato. Pode confirmar esta realidade aqui mesmo.

No ano passado nasceu em Espanha uma start-up cuja proposta de valor é a venda da propriedade de quartos individuais, com a copropriedade dos espaços comuns e, segundo a imprensa, registo próprio na certidão predial. Aqui talvez nem se coloque, como sucedia no exemplo anterior, a questão da legalidade. Mas a eventual conformidade legal do modelo não deve impedir-nos de pensar no que ele revela: o quanto se deteriorou, nos últimos anos, aquilo que esperamos de uma habitação, seja no uso, seja como investimento.

QUANDO OS INCENTIVOS APONTAM AO ALVO ERRADO

Uma última nota sobre o esforço legislativo levado a cabo pelo atual Governo.
Para se ter uma noção, em 2026, um T0, T1 ou T2 à venda por 650 mil euros em Bragança ou Portalegre qualifica-se – à luz da nova lei – como uma habitação a “preço moderado”, podendo beneficiar do regime fiscal desde que cumpra os restantes requisitos legais.

E isto quando, à data da publicação deste artigo, o apartamento mais caro disponível no Idealista em Bragança é um T5 à venda por 470.000€ (há mais de 170 dias no mercado; arriscaria a dizer que não tardará muito a sofrer uma descida de preço) e, em Portalegre, um T4 por 315.000€.

Num país em que a população e a classe política fossem mais informadas, entenderiam que o enquadramento de preços em que esta lei se baseia – como o exemplo acima demonstra tão bem – vai tender a subsidiar a construção de habitação a preços que nem o mais distraído dos secretários de Estado da Habitação ousaria classificar de moderados.

A minha crítica não se dirige por isso à natureza da proposta em si, mas à sua abrangência. Ainda que essa mesma abrangência, à qual tão abertamente me oponho, seja favorável aos meus interesses económicos.

Se mediar a venda (ou a compra) de casas de 600.000€, os meus rendimentos serão, previsivelmente, 50% superiores àqueles que poderei auferir se mediar a venda de casas de 400.000€ (ou de exatamente o dobro, assumindo imóveis de 300.000€).
 
A minha convicção é tal que, no início deste ano, publiquei o artigo “Quão moderados são uma renda de até 2.300€ e um preço de até 660.982€?” e partilhei-o com diferentes grupos parlamentares e com a Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública da Assembleia da República, na qual a Proposta de Lei seria discutida.

O que se pretende com o desconto fiscal é que, num cenário em que a empreitada represente 50% do custo total do projeto antes de IVA (é apenas um exemplo, para ilustrar o espírito do incentivo), a redução do IVA de 23% para 6% – isto é, menos 17 pontos percentuais aplicados sobre metade do custo – produza uma poupança equivalente a 8,5% do custo total, que o promotor imobiliário possa transferir para o preço final.

Nada o obriga a fazê-lo, mas é razoável admitir que muitas empresas entendam ser também do seu interesse repercutir, pelo menos em parte, essa poupança no preço final. No dia em que este pacote fiscal foi aprovado no Parlamento, entrevistei o CEO de uma sociedade de promoção imobiliária de grande dimensão. Disse-me, na altura, que estavam a ponderar demonstrar aos clientes, de forma explícita, o valor da poupança fiscal que viesse a ser refletida no preço.

Mais do que angariar investimento indiferenciado, a utilidade deste benefício fiscal está em estimular quem investe na promoção imobiliária a fazê-lo no segmento de mercado em que o país mais precisa de oferta.

O propósito é alterar a equação de um plano de negócios, tornando determinado investimento, aos olhos do promotor, mais apelativo e menos arriscado. E não fomentar a construção no segmento prime, ao qual o setor já responde de forma orgânica.

Mesmo reconhecendo que, nos quatro ou cinco concelhos mais caros do país, 650.000€ por um T3 ou um T4 possa corresponder a uma faixa média do mercado, é bizarro aplicar esse valor a um universo de 308 concelhos onde, na esmagadora maioria dos casos, 650.000€ é mais do que uma pessoa consegue reunir de rendimentos líquidos ao longo de uma vida inteira de trabalho. Provavelmente, teria sentido estabelecer três ou quatro escalões em função dos preços medianos da habitação apurados pelo INE, para adequar os limites com critério (caso contrário, estamos a dar a quem pedia mais descentralização a única coisa que não quer de Lisboa: os preços das casas). E, mesmo na capital, onde o preço por metro quadrado atinge o valor mais alto do país, custa a compreender como é que um T0 ou um T1 por 650.000€ podem caber na definição legal de “preço moderado de venda”.

As contas são bastante fáceis de demonstrar. Vamos imaginar que o dito T0 ou T1 têm 60m² (um valor perfeitamente razoável para estas tipologias). Teremos o Estado a designar como “preço moderado de venda” um imóvel transacionado a 10.833 €/m², mais do dobro do valor mediano por metro quadrado em Lisboa, o concelho mais caro do país.

O que é realmente importante sublinhar é que cada promotor que o incentivo não consiga atrair para a produção de casas a preços realmente moderados — e cada parcela de capital, terreno, capacidade técnica ou mão de obra que, em vez disso, acabe canalizada para o segmento prime — representa uma oportunidade perdida de direcionar recursos para onde o país mais precisa deles: a construção de habitação a preços acessíveis.

Porque os recursos são finitos e, como tal, os diferentes segmentos de mercado disputam o mesmo capital, o mesmo território e a mesma mão-de-obra. E por falar em mão-de-obra, o que acha que vai acontecer ao seu custo quando o plano francês de edificar dois milhões de casas sair do papel?

E claro, significará também que o Estado terá comparticipado, através da atribuição de um benefício fiscal, a habitação a preços que serão tudo menos acessíveis ou moderados.

Se o objetivo declarado é aumentar a oferta e facilitar o acesso à habitação, talvez valha a pena perguntar se a política fiscal não deveria ser mais agressiva (e levar o benefício até ao máximo juridicamente admissível), mas bastante mais restritiva nos limites máximos de elegibilidade, assegurando que a redução é concedida com critério, algo em que este novo enquadramento fiscal falha olimpicamente.

Se o acesso à habitação é tratado simultaneamente como direito constitucional, prioridade política e “desígnio nacional”, até que ponto faz sentido o Estado retirar uma parcela tão significativa de cada euro mobilizado para construir ou adquirir habitação a preços comportáveis para os portugueses, mas cuja oferta o mercado não tem conseguido gerar?

Outro exemplo paradigmático está na carga fiscal imposta a quem compra, pela primeira vez, uma casa para habitação própria e permanente. Menos mal que os jovens até aos 35 anos podem agora beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo, nos termos e limites previstos na lei.

É uma opção difícil de conciliar com aquilo que o próprio Estado inscreveu na sua lei fundamental: “Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar” (artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa). Não estou a falar de isentar todas as compras e vendas que uma pessoa faça ao longo da vida. Apenas isto: a primeira compra de uma casa para habitação própria e permanente.

Os últimos dados disponíveis do INE (dividindo o valor total das transações pelo número de habitações transacionadas) permitem-nos estimar que o valor médio de transação no 1.º trimestre de 2026 foi de cerca de 262.300€. Sabe quanto terá de pagar em IMT e Imposto do Selo um comprador não abrangido pela isenção jovem que adquira, pela primeira vez, uma habitação própria e permanente por esse valor? Segundo o simulador do Doutor Finanças (pode conferir aqui): 10.001,44€.

Dez mil euros. Um valor equivalente a 3,8% da aquisição que, para quem precisa de financiar perto de 90%, pode muito simplesmente determinar se consegue ou não comprar aquela casa. E isto para realizar aquela que será, presumivelmente, a maior transação financeira da sua vida e com um único propósito: assegurar a sua própria habitação.

Para suportar, repito, uma carga fiscal instituída pelo mesmo Estado cuja Constituição determina que lhe incumbe estimular “(...) o acesso à habitação própria (…)” e que “(…) adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema (…) de acesso à habitação própria”.


Termino, por isso, onde comecei: nos números.

As duas conversas – a do imobiliário e a da habitação – dizem respeito a uma mesma realidade e partem exatamente dos mesmos dados. No entanto, apesar dos pontos em comum, sugerem leituras muito distintas. Afinal de contas, à medida que os gráficos exibem estas valorizações impressionantes, mais pessoas sentem os seus planos a desvanecer-se.

Um artigo como este serve para dar contexto e fornecer informação de mercado. Mas, se porventura servir para alguma coisa mais, talvez deva servir também para nos lembrar de que, por trás de cada valor mediano e de cada variação no último trimestre, ano ou biénio, há alguém à procura de um lugar ao qual possa chamar de casa.

NOTA DO AUTOR

Quando alguém pensa em comprar/vender um imóvel residencial, é comum basear as suas expectativas sobre os valores que irá despender/receber no conteúdo de artigos como este. Por mais amplo, profundo, analítico e crítico que um texto possa ser, é um erro valorizar reflexões como esta para além de uma simples contextualização.

Tem ainda mais razões para ler este artigo se estiver a considerar comprar/vender um imóvel? Sem dúvida. No entanto, o esforço deste texto não é suficiente para avaliar o valor de mercado de uma determinada casa, nem é esse o seu objetivo.

Quando alguém está a pensar comprar um apartamento em Matosinhos, uma moradia em Belém, ou uma habitação em qualquer um dos outros locais mencionados neste artigo, precisa de perceber (ou pelo menos tentar) o que se está a passar ali mesmo.
Cada bairro tem as suas características e tendências únicas. Compreender estas nuances é crucial para tomar decisões bem informadas.